Condomínios: contratação e destituição de administradora

Condomínios: contratação e destituição de administradora

(11.07.11)

Por Daphnis Citti de Lauro,
advogado (OAB/SP nº. 29212).

A lei que rege os condomínios edilícios é a de nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, “Novo Código Civil Brasileiro”, que, ao tratar inteiramente da matéria nos artigos 1331 a 1358, revogou tacitamente a lei 4.591/64.

O novo Código Civil diz que a assembleia geral escolherá um síndico e permite que ele transfira “a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção” (artigo 1348, parágrafo 2º).

Portanto, quem contrata a administradora é o síndico e quem a destitui é o síndico. A lei é bem clara: permite a ele transferir as funções administrativas.

À assembleia caberá tão somente aprovar ou desaprovar a escolha. Ratificar ou não a escolha já feita.

O mesmo entendimento se aplica à substituição de uma administradora por outra.

A lei anterior, 4.591/64, era mais clara: o síndico podia transferir os direitos a outrem, “de sua confiança e sob sua inteira responsabilidade”.

O novo Código suprimiu esse termo, mas certamente os legisladores não tiveram o intuito de aceitar que o síndico pudesse transferir as funções administrativas a uma empresa que não seja de sua confiança, tampouco não responsabilizá-lo pela escolha.

Se as funções são dele, síndico, cabe a ele e somente a ele, transferi-las a quem seja de sua confiança e sob sua inteira responsabilidade.

Nessa linha de entendimento, como a lei não falou em “aprovação prévia” da assembleia, deve ser entendido que o síndico escolherá e posteriormente levará à assembleia para ratificar a escolha.

Na prática, é raríssimo uma assembléia não ratificar a escolha do síndico.

Por outro lado, se entendêssemos que o síndico, descontente com a administradora ou sentindo faltar-lhe a confiança tivesse que convocar uma assembleia geral, antes, para substituí-la, daria margem a que a atual, pretendendo manter-se, pudesse se valer de procurações para conseguir a sua permanência.

Na hipótese de conseguir o seu intento, passaria a ter mais autoridade que o síndico, criando no condomínio uma situação extremamente desagradável.

A permitir que isso ocorresse, seria preferível que os condôminos, antes, destituíssem o síndico.

O contrato de administração de condomínios, outrossim, é de prestação de serviços. Quem assina o contrato é o seu representante legal, o síndico. Quem notifica a administradora, da intenção de rescindir, é o síndico. Portanto, não cabe à administradora discutir assunto interno do condomínio, consistente em se a assembleia geral autorizou ou não o síndico a dispensá-la. Isso é problema entre o síndico e os condôminos.

A jurisprudência confirma esse posicionamento:

"ADMINISTRADORA - DISPENSA PELO SÍNDICO - "O Síndico pode dispensar unilateralmente os serviços da administradora, que deve merecer a sua confiança e exerce funções administrativas por ele delegadas, sob sua inteira responsabilidade. A dispensa é eficaz relativamente à administradora, respondendo o Síndico perante o Condomínio. A prestação de contas da administradora cabe ser feita pela via própria, sendo inadequado o depósito, a título de cautelar inominada." (TJ-RJ - Ac. Unân. da 2ª Cam. Cív. - Ap. 4.764/86 - Capital - Rel. Des. Nelson Pecegueiro do Amaral - cf. "Condomínio Urbano", Darnley Villas Boas - Edit. Destaque, 1993 p.70).

dclauro@aasp.org.br
Fonte: www.espacovital.com.br
 

 

Notícias

Juízes vão ter de decidir brigas por herança digital

Juízes vão ter de decidir brigas por herança digital Situações envolvendo arquivos virtuais estão se tornando comuns e desafiam a Justiça, já que ainda não existe solução regulamentada Por Verônica Aguiar, do jornal A Tribuna 14/10/2018 às 16:35 Redes sociais, e-mails, arquivos de música, filmes,...
Leia mais

Dados da CRC Nacional sobre paternidade no Fantástico

Dados da CRC Nacional sobre paternidade no Fantástico Publicado em: 15/10/2018 No primeiro episódio da série Quem é Meu Pai, o repórter Marcelo Canellas foi a Santa Catarina para contar a história da Jéssica, de 22 anos. Ela já tinha feito um exame de DNA quando criança. Mesmo com o resultado...
Leia mais

ARTIGO – DIREITO A HERANÇA EM SEPARAÇÃO DE BENS – POR FÁBIO GALLO

ARTIGO – DIREITO A HERANÇA EM SEPARAÇÃO DE BENS – POR FÁBIO GALLO No casamento com regime parcial de bens o cônjuge é meeiro no patrimônio comum do casal Sou casado com comunhão parcial de bens e ainda não tenho filhos, mas gostaria de saber como ficaria a herança no caso de meu falecimento. O que...
Leia mais

Casamento: sete dicas para proteger os bens em casamentos

Casamento: sete dicas para proteger os bens em casamentos Recomendações são do advogado Paulo Lins e Silva O Globo 06/10/2018 - 04:30 / 06/10/2018 - 10:47 O advogado Paulo Lins e Silva esclarece quais são os direitos dos noivos, de acordo com o regime adotado. No regime de separação de bens...
Leia mais

A admirável conquista da verdade

A admirável conquista da verdade 12:00 / 06 de Outubro de 2018  ATUALIZADO ÀS 12:02 O Código Clóvis Atualizado de fato contemplou no campo do Direito de Família adequado tratamento modernizador. Vale neste ramo apontar a acolhida generosa refletida no reconhecimento da união estável, ditada...
Leia mais

Homem que mora em imóvel herdado deve pagar aluguel a irmãos

Sucessão Homem que mora em imóvel herdado deve pagar aluguel a irmãos Decisão é da 9ª câmara de Direito Privado do TJ/SP. quinta-feira, 4 de outubro de 2018 Herdeiro que recebeu 25% de imóvel por meio de inventário e habita nele isoladamente deve pagar aluguel devido a irmãos. Decisão é da 9ª...
Leia mais
Dúvidas, consulte as fontes indicadas. Todos os direitos reservados