Agravo de Instrumento - Mandado de Segurança - Liminar - Incorporação imobiliária...

Agravo de Instrumento - Mandado de Segurança - Liminar - Incorporação imobiliária - Exigência de permuta prévia - Lotes contíguos e proprietários distintos - ITBI - Base de cálculo - Valor venal

AGRAVO DE INSTRUMENTO - MANDADO DE SEGURANÇA - LIMINAR - INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA - EXIGÊNCIA DE PERMUTA PRÉVIA - LOTES CONTÍGUOS E PROPRIETÁRIOS DISTINTOS - ITBI - BASE DE CÁLCULO - VALOR VENAL

- Num exame sumário do caso, cumpre averiguar a presença dos requisitos indispensáveis à concessão de liminar em mandado de segurança, previstos no art. 7º, III, da Lei 12.016/09, quais sejam: relevância do fundamento e perigo de ineficácia da segurança caso concedida definitivamente.

- Considerando-se que o prédio será construído sobre lotes contíguos de proprietários distintos e que os proprietários, ao realizarem a permuta com a construtora, optaram por reservar fração do imóvel, faz-se necessária a realização de permuta prévia.

- A base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal do imóvel considerado no momento da transferência.

Recurso parcialmente provido.

Agravo de Instrumento Cível nº 1.0000.16.054396-3/001 - Comarca de Belo Horizonte - Agravante: Município de Belo Horizonte - Agravado: Construtora Agmar Ltda., Darlan Henrique Moller Penedo, José Omar de Campos Valadares Meirelles, Maria Augusta Moreira Meirelles, Maria de Fátima Tavares de Castro, Maria Rita de Araújo Couto, Melianna Moller Penedo, Roberto Xavier de Castro, Vinício do Carmo Couto, Waldir Resende Penedo Junior - Relatora: Des.ª Heloísa Combat

ACÓRDÃO

Vistos etc., acorda, em Turma, a 4ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em dar parcial provimento ao recurso.

Belo Horizonte, 1º de dezembro de 2016. - Heloísa Combat - Relatora.

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DES.ª HELOÍSA COMBAT - Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo Município de Belo Horizonte contra a r. decisão (doc. ordem 29) da MM. Juíza da 1ª Vara de Execução Fiscal Municipal da Comarca, Dra. Luzia Divina de Paula Peixoto, que, em sede de mandado de segurança, decidiu:

``Defiro a liminar demandada na peça de ingresso, determinando a suspensão da exigência de realização da permuta prévia entre os demais impetrantes (pessoas físicas) e a incidência de ITBI neste procedimento e a suspensão da exigibilidade do crédito tributário referente à incidência de ITBI sobre o valor das unidades imobiliárias como se prontas estivessem, determinando que a autoridade coatora realize o cálculo do imposto tendo como base o valor venal dos imóveis ao tempo da aquisição pela primeira impetrante.

Em suas razões recursais, alega o agravante que, no caso em tela, inexiste qualquer perigo da demora, nem fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação ao alegado direito dos Impetrantes.

Sustenta que os lançamentos questionados pelos impetrantes são passíveis de impugnação administrativa, dotada de efeito suspensivo e, nos termos do art. 5° da Lei n° 12.016/2009, não é cabível mandado de segurança contra ato passível de recurso com efeito suspensivo.

Aponta a necessidade de permuta prévia entre os proprietários originários dos terrenos para equalização de quotas de propriedade.

Esclarece que, sendo premissa para que se forme um grupo de coproprietários do terreno total (matrícula imobiliária nova, surgida da fusão), que todos os integrantes desse grupo sejam coproprietários em cada lote, cada um possuindo igual quota em cada lote, a equalização das quotas da propriedade é imperativa, devendo incidir o ITBI sobre a permuta decorrente de aludida equalização, em cumprimento às normas legais.

Assevera que inexiste excesso ou majoração da base de cálculo do ITBI, bem como na avaliação dos lotes adquiridos pela construtora, considerando-se o caráter comutativo do contrato de permuta.

Argumenta que os agravados aduzem que a base de cálculo considerada nos lançamentos seria excessiva, mas não produzem a mais mínima prova a sustentar sua alegação, a qual dependeria da realização de perícia, incompatível com a via do mandamus.

Requer seja atribuído efeito suspensivo ao presente recurso, para:

- restabelecer imediatamente a exigibilidade do ITBI incidente sobre a realização da permuta prévia para equalização de quotas de propriedade entre os impetrantes pessoas físicas, devendo ser considerada como base de cálculo do ITBI, em tais permutas, o valor do imóvel como se pronto estivesse, tal como realizado pelo Fisco nos lançamentos discutidos; subsidiariamente, restabelecer imediatamente a exigibilidade do ITBI incidente sobre a realização da permuta prévia para equalização de quotas de propriedade entre os impetrantes pessoas físicas, considerando como base de cálculo do ITBI, em tais permutas, o valor venal da fração do terreno (terra nua) permutado;

- restabelecer imediatamente a exigibilidade do ITBI dos valores tidos como devidos pelo Fisco para os lançamentos correspondentes à permuta entre Construtora e os demais impetrantes, tendo em vista a inexistência de comprovação de excesso na base de cálculo do ITBI, cuja apuração foi realizada pelo Fisco, considerando-se o caráter comutativo do contrato de permuta (valor integral das unidades prometidas em permuta) com a dedução do valor da fração ideal de terreno retida pelo transmitente (área sub-rogada).

Ausente o preparo por prerrogativa do ente público.

Recurso recebido apenas no efeito devolutivo por esta Relatora (doc. ordem 89).

Contraminuta anexada à ordem 90.

Parecer da douta Procuradoria de Justiça à ordem 91, opinando pelo desprovimento do recurso.

Decido.

Inicialmente, registro que não merece guarida a alegação do agravante de que não seria cabível o mandado de segurança, por ser o ato passível de recurso com efeito suspensivo.

Conforme se verifica no documento anexado à ordem 19, a Construtora Agmar Ltda., primeira agravada, contestou os valores cobrados a título de ITBI referentes às permutas e realizou reclamação administrativa. Todavia, os lançamentos foram mantidos.

Assim, considerando que os agravados não obtiveram sucesso no recurso administrativo, não verifico óbice à impetração do mandamus.

Pois bem.

Nesta via recursal estreita, num exame sumário do caso, cumpre averiguar a presença dos requisitos indispensáveis à concessão de liminar em mandado de segurança, previstos no art. 7º, III, da Lei 12.016/09, quais sejam: relevância do fundamento e perigo de ineficácia da segurança, caso concedida definitivamente.

No caso dos autos, a primeira agravada, Construtora Agmar Ltda., celebrou contrato de permuta com os demais agravados, proprietários dos lotes localizados onde a construtora pretende construir um edifício, para receber parte desses lotes e, em contrapartida, entregar aos permutantes unidades imobiliárias autônomas que serão construídas.

Contudo, o Município de Belo Horizonte exige que os proprietários originários dos lotes realizem permuta prévia para equalizar a quota de propriedade dos imóveis, de forma que cada um possua quota igual de cada um dos lotes.

Nessa cognição sumária dos autos, tenho que merece reforma a r. decisão agravada quanto à suspensão da exigência de realização da permuta prévia entre os proprietários dos lotes.

Verifica-se que o prédio será construído sobre lotes contíguos de proprietários distintos e que os proprietários, ao realizarem a permuta com a Construtora Agmar Ltda., optaram por reservar fração do imóvel, tornando-se coproprietários do terreno total.

Assim, faz-se necessário que os proprietários originários tornem-se titulares de quotas iguais em cada um dos lotes, através da permuta prévia, para que seja feita a fusão desses lotes e a unificação da matrícula.

Todavia, quanto à base de cálculo do ITBI incidente sobre a permuta prévia entre os proprietários e sobre a permuta dos lotes pelas unidades imobiliárias a serem construídas, tenho que se deve considerar o valor venal do imóvel, e não o valor das unidades imobiliárias como se prontas estivessem.

Isso porque, nesse momento, o que se transfere é o terreno no estado em que se encontra, e não a unidade imobiliária autônoma que, inclusive, pode nem chegar a ser construída.

Nesse sentido, a Súmula 470 do colendo Supremo Tribunal Federal:

``O imposto de transmissão inter vivos não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada, inequivocamente, pelo promitente comprador, mas sobre o valor do que tiver sido construído antes da promessa de venda.

Portanto, embora seja adequada a exigência de permuta prévia entre os proprietários, entendo que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal do imóvel, assim como para a permuta realizada entre os proprietários e a construtora.

Ressalte-se, por fim, que o perigo de dano aos agravados restou demonstrado, na medida em que estão sendo compelidos a pagar o ITBI sobre base de cálculo inadequada, o que acaba por majorar o valor a ser pago.

Ademais, não há falar em prejuízo ao ente municipal, tendo em vista que a liminar deferida não é irreversível.

Com tais considerações, dou parcial provimento ao recurso, para reformar a decisão agravada e manter a exigência de realização de permuta prévia entre os proprietários dos lotes.

Custas, ex lege.

Votaram de acordo com a Relatora os Desembargadores Renato Dresch e Moreira Diniz.

Súmula - DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

Data: 20/02/2017 - 10:31:20   Fonte: Diário do Judiciário Eletrônico
Extraído de Sinoreg/MG