A quantia dada como garantia de negócio (sinal ou arras) pode ser retida integralmente em razão de inadimplência contratual, mesmo nos casos em que seja superior a 50% do valor total do contrato.

Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) que permitiu a retenção de R$ 48 mil pagos como sinal na negociação de um imóvel que, na ocasião, seria comprado por R$ 90 mil.

A ministra relatora do recurso no STJ, Nancy Andrighi, destacou que o contrato de compra e venda foi rescindido devido a inadimplência dos compradores, motivo que respalda a decisão de reter integralmente o valor pago em arras, de acordo com as regras do Código Civil.

O recorrente buscou limitar o valor a ser retido, alegando que o valor superior a 50% do imóvel era exorbitante e seria fonte de enriquecimento sem causa do vendedor.

Nancy Andrighi lembrou que não houve, no caso, exercício do direito de arrependimento, mas inadimplência contratual, situação prevista na legislação e que justifica a retenção integral dos valores.

“Do regramento constante dos artigos 417 a 420 do Código Civil, verifica-se que a função indenizatória das arras se faz presente não apenas quando há o lícito arrependimento do negócio, mas principalmente quando ocorre a inexecução do contrato”, ressaltou a ministra.

Valores razoáveis

Nancy Andrighi afirmou ser possível a redução equitativa dos valores pagos em arras, já que é uma forma de restabelecer o equilíbrio contratual. Entretanto, no caso analisado, não há como limitar a retenção dos valores pagos, já que os vendedores sofreram embaraços com o descumprimento do contrato.

“Observa-se que a perda integral do valor do sinal pelos promitentes cessionários não se mostra desarrazoada, haja vista os prejuízos sofridos pelos promitentes cedentes, que foram privados da posse e usufruto do imóvel desde outubro de 2009, sem qualquer contrapartida”, afirmou a relatora.

Na hipótese de inadimplência, segundo a ministra, as arras funcionam como cláusula penal compensatória, indenizando a parte não culpada pela inexecução do contrato. Na visão dos ministros que compõem a Terceira Turma, não há exagero no valor retido, tendo em vista as particularidades do caso, como a necessidade de reintegração de posse decorrente da quebra de contrato, o que demonstra a indisponibilidade do bem por período significativo.