"Canja de galinha não faz mal a ninguém"

Contrato de compra e venda não elimina problemas

Dom, 10 de Julho de 2011 00:00 Direito / Jurídico 
Consultor Jurídico

Marília Scriboni

Canja de galinha não faz mal a ninguém. O ditado popular vem se mostrando frutífero especialmente para contratos de compra e venda de imóveis. Em tempos de boom imobiliário, não são só os negócios que vêm registrando aumento. A quantidade de casos em que o cliente compra a propriedade para mais tarde constatar que o imóvel não pode atender à finalidade pensada é cada vez mais frequente.

 

O dia a dia do Moreau & Balera Advogados vem demonstrando isso. Em comparação realizada entre os anos 2009 e 2010, a banca registrou um aumento de 64% no número de operações imobiliárias. O fenômeno levou o escritório a ampliar sua estrutura, com a criação de uma área específica para tratar de problemas como esse.

Kátia Millan, uma das advogadas da equipe, diz que a área imobiliária tem hoje centenas de casos em andamento, "dos quais 80% estão dentro da área consultiva, uma vez que cuidam do prévio levantamento de informações para o fechamento de negócios". É esse caminho, inclusive, que ela sugere para evitar surpresas depois da aquisição do imóvel. Casos de paralisação de empreendimentos em decorrência de contaminação de solo fazem parte do cotidiano do Moreau & Balera Advogados.

Como contextualiza Katia, "com a crescente demanda, também veio a escassez de imóveis, principalmente de determinados padrões, de tal sorte que muitos para não perderem o que julgavam bons negócios acabaram adquirindo imóveis sem a devida verificação, daí o surgimento de alguns problemas".

Quem compra um imóvel pode ter que enfrentar uma série de problemas, que vão desde pendências judiciais — que acontece quando o imóvel é dado como garantia ou quando é penhorado durante o processo de execução — e existência de débitos tributários até passivo ambiental e zoneamento incompatível, no caso de imóveis comerciais, com a atividade que se pretende instalar no local. Segundo a advogada, 20% dos problemas que chegam ao escritório correspondem justamente à ausência dessa verificação prévia, que pode ser realizada por um profissional especializado.

A prevenção de problemas começa, conta a advogada Katia Miller, com um levantamento prévio da situação do imóvel e também dos vendedores e extrapola o próprio contrato de compra e venda. A intenção é "identificar se existe algum ônus do imóvel ou mesmo se existe alguma pendência que impeça a venda ou mesmo que venha a trazer problemas para o comprador, como, por exemplo, ações em trâmite contra o vendedor na ocasião da aquisição".

"Um contrato bem estruturado", enumera a advogada, "inclui o levantamento de documentos do imóvel, documentos fiscais dos vendedores, a verificação da existência de multas, levantamento de riscos advindos de ações judiciais em trâmite e até mesmo, se for o caso, realizar um estudo sobre a viabilidade da atividade que se pretende realizar na propriedade, podem ser o diferencial para a segurança das partes envolvidas e o bom resultado do negócio".

A falta desta análise de risco também é comentada pela advogada Flávia Orsi Leme Borges, do Braga, Nascimento e Zilio Advogados Associados. Ela, que é especializada em Direito Imobiliário, lembra que esse problema "aflige os negócios imobiliários". Essa análise, aponta, não pode ficar restrita às certidões dos imóveis. "São ainda necessárias pesquisas junto à prefeitura para verificação de áreas de zoneamento, sobre a permissão de instalação de determinada atividade", explica.

Em alguns casos, porém, a análise antecipada esbarra na burocracia, prejudicando as negociações. É o que acontece com a aquisição de grandes propriedades, como os cortiços. Nesse caso, explica, "a simples certidão vintenária do imóvel pode não esclarecer a questão sucessória de propriedade, sendo necessária uma busca anterior e ainda mais detalhada".

Outro problema enfrentado pelos compradores é a demora na entrega dos imóveis, como noticiou a Consultor Jurídico. Em junho, o Tapai Advogados divulgou uma pesquisa que radiografou a judicialização da disputa travada entre consumidores que esperam pela entrega do imóvel e construtoras que não respeitam os prazos estabelecidos em contrato.

De acordo com o estudo, esse tipo de ação apresentou um aumento de 400%. Em 2009, quando o boom dava seus primeiros passos, existiam 245 ações na Justiça estadual paulista. Em três anos, já eram 1.185 casos. Marcelo Tapai, sócio do escritório, explicou: "As construtoras estipulam prazos idênticos ao da concorrência, mesmo sabendo que não vão conseguir cumpri-lo".

Alternativa ao Judiciário

A conciliação é a saída mais empregada e é considerada por Katia e Flávia como uma boa alternativa à lentidão do Judiciário. De acordo com a última, "por se tratar de um negócio complexo, as partes envolvidas procuram a conciliação como solução dos conflitos existentes, na maioria das vezes, incentivadas pelas imobiliárias e corretores de imóveis envolvidos". E acrescenta: "a procura pelo Judiciário é feita somente nos casos em que não é possível a conciliação, tendo em vista o tempo a ser considerado em uma demanda judicial, que pode levar anos".

O foco de atuação do Moreau & Balera Advogados é no momento que antecede a aquisição ou a operação que se pretende realizar. De acordo com Katia, "o Judiciário é sempre a última opção, primeiramente tentamos resolver as questões em âmbito administrativo ou mesmo por meio de negociação quando possível".

Se depois da tentativa de conciliação, não houver acordo, Flávia recomenda um processo judicial, para que a rescisão do negócio seja a última medida a ser adotada.

De acordo com a advogada, o boom continuará pelo menos até a Copa de 2014, o que deve ampliar as oportunidades de negócios para o setor da advocacia. Como ela lembra, "o aumento da demanda consequentemente traz também o aumento dos problemas".

Extraído de ClipImobiliário

 

Notícias

Mas o que vem a ser a usucapião extrajudicial?

Usucapião Extrajudicial (*) Jonas Machado Por Redação - 14 de setembro de 2018 A Lei 13.015, de 16 de março de 2015, implementou várias mudanças no Código de Processo Civil (NCPC), assim como a publicação da Lei 13.465/17, que alterou vários artigos do Código Civil no rol dos Direitos de...
Leia mais

Reconhecimento da paternidade vai além de um nome nos documentos

Reconhecimento da paternidade vai além de um nome nos documentos Published 1 dia atrás em 16/09/2018 Por Susana Küster Documentos sem o nome do pai representam mais do que a falta legal de reconhecimento paterno. Entre outros fatores, o nome traz cidadania e pode, em alguns casos, criar um vínculo...
Leia mais

Senado vai votar projeto que proíbe casamento de menores de 16 anos

Senado vai votar projeto que proíbe casamento de menores de 16 anos    12/09/2018, 14h29 Atualmente, jovens entre 16 e 18 anos podem se casar, desde que haja o consentimento dos pais ou responsáveis. No entanto, o Código Civil admite, excepcionalmente, a união de quem ainda não...
Leia mais

Não há ganho de capital tributável em operações de permuta de imóveis

JUSTIÇA TRIBUTÁRIA Não há ganho de capital tributável em operações de permuta de imóveis 10 de setembro de 2018, 8h00 Por Raul Haidar “Na permuta, com recebimento de torna em dinheiro, será considerado o valor de alienação somente o da torna recebida ou a receber.” Quando ambos os imóveis tiverem...
Leia mais

TRF1 - Bens Públicos não podem ser adquiridos por meio de usucapião

TRF1 - Bens Públicos não podem ser adquiridos por meio de usucapião A 6ª Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região, por unanimidade, negou  provimento ao recurso dos autores que objetivava a declaração da prescrição aquisitiva do imóvel em que residem, alegando que preenchem os...
Leia mais

Estado deve cumprir sua função antes de punir infratores no trânsito

MP NO DEBATE Estado deve cumprir sua função antes de punir infratores no trânsito 3 de setembro de 2018, 11h47 Por Airton Florentino de Barros Assim, antes de punir infratores no trânsito, é dever do Estado — até para cumprir sua função educativa (artigos 5º, 6º, I e 74) ­— promover a necessária...
Leia mais

Casais homoafetivos e a reprodução assistida

Quinta-feira, 30 de agosto de 2018 Casais homoafetivos e a reprodução assistida “Qualquer maneira de amor vale a pena e ninguém, nessa vida, deve ser diminuído em razão dos seus afetos. A vida boa é feita dos nossos afetos, dos prazeres e da busca pela felicidade”. Luiz Roberto Barroso “Os meus, os...
Leia mais
Dúvidas, consulte as fontes indicadas. Todos os direitos reservados