As peculiaridades do ganho de capital na venda do imóvel rural

As peculiaridades do ganho de capital na venda do imóvel rural

Isabela Scelzi Amaral

Apesar da insegurança jurídica desta norma infralegal e da sua patente ilegalidade, para o contribuinte usufruir da peculiar disposição legal, é imprescindível a apresentação da DIAT no ano da aquisição e no ano da venda do imóvel

sábado, 16 de abril de 2022

Sempre que vender um imóvel é importante verificar se é obrigatório recolher o imposto sobre o ganho de capital ou, como alguns chamam, o lucro imobiliário. Em resumo, o IR-Ganho de Capital, que é um imposto pago quando da venda da propriedade e incide sobre a diferença (positiva) entre o custo de aquisição de respectivo imóvel e o valor de sua venda.

A regra geral do imposto sobre a renda incidente no ganho de capital na venda de imóvel também pode ser utilizada para o bem rural, nos termos da lei 7.713/88, artigo 3º.

A regra especial direcionada para imóveis rurais consta da lei 9.393/96, e dispõe de peculiaridades de acordo com a data de aquisição deste.

Nos termos ao artigo 19 da lei 9.393/96, para os imóveis adquiridos após o dia 1º de janeiro de 1997, o ganho de capital resulta do confronto entre o Valor da Terra Nua ("VTN") declarado no ano da alienação e o VTN declarado no DIAT no ano da compra, nos termos do caput do artigo 19 da lei 9.393/96.

Por outro lado, no caso de o imóvel rural ter sido adquirido antes de 1997, o ganho de capital, segue a regra geral, correspondendo à diferença positiva entre o valor de alienação do imóvel e o seu custo de aquisição constante na escritura pública, conforme parágrafo único do artigo supracitado. Todavia, para bens comprados até 1995, o valor será corrigido monetariamente até 31 de dezembro de 1995, tomando-se por base o valor da UFIR vigente em 1º de janeiro de 1996.

Assim, a regra especial direcionada para imóveis rurais disposta na lei 9.393/96 aplica-se para os imóveis adquiridos após 1997. Essa regra é diferenciada, porquanto se baseia no VTN - valor da terra nua declarado pelo contribuinte (no Diat da Dirt), que consiste no preço de mercado do imóvel, entendido como o valor do solo com sua superfície e a respectiva mata, floresta e pastagem nativa ou qualquer outra forma de vegetação natural, excluídos os valores de mercado relativos a construções, instalações, melhoramentos e benfeitorias, culturas permanentes e temporárias, pastagens cultivadas e melhoradas e florestas plantadas.

Em que pese tais fatos, a IN RFB 84/01, ao regulamentar o ganho de capital na alienação de imóvel rural, estabeleceu, em seu art. 10, uma forma de apuração do ganho

de capital duvidosa e distinta daquela estabelecida pelo art. 19 da lei 9.393/96, conforme o caso. De acordo com a IN: (a) Se o Contribuinte adquirir e vender o imóvel rural antes da entregada do DIAT, o ganho de capital é igual à diferença entre o valor de alienação e o custo de aquisição - segue a regra geral; (ii) Se o Contribuinte adquirir o imóvel rural antes da entrega do DIAT e aliená-lo no mesmo ano, após a sua entrega, não ocorrerá ganho de capital, por se tratar de VTN de aquisição e de alienação de mesmo valor; e, (iii) Se não for apresentado o DIAT relativamente ao ano de aquisição ou de alienação, ou a ambos, considera-se como custo e como valor de alienação o valor

constante nos respectivos documentos de aquisição e alienação.

Apesar da insegurança jurídica desta norma infralegal e da sua patente ilegalidade, para o contribuinte usufruir da peculiar disposição legal, é imprescindível a apresentação da DIAT no ano da aquisição e no ano da venda do imóvel, necessário também que as informações ali prestadas sejam verídicas, não sendo subavaliadas ou com dados imprecisos. Sabe-se que o fisco municipal, em caso de parafiscalidade, ou a própria receita federal, utiliza como parâmetro mínimo do VTN a planilha publicada ano a ano por esta, a famosa pauta do VTN (SIPT) e corriqueiramente intimam os contribuintes para comprovar que, de fato, o valor por ele declarado está correto e, tal comprovação, dar-se-á mediante laudos técnicos elaborados por especialistas, dos quais, em sua grande maioria, são extremamente dispendiosos financeiramente.

Em linhas gerais é assim que funciona a tributação sobre a venda de imóvel rural. Contudo, deve ficar claro que se trata de uma visão geral, onde há algumas peculiaridades que não foram levantadas no presente artigo e que devem ser observadas no caso concreto, principalmente se a propriedade estiver em nome de pessoa jurídica.

Atualizado em: 18/4/2022 13:37

Isabela Scelzi Amaral
Advogada tributarista.

Fonte: Migalhas