Fim da hipoteca?

Alienação fiduciária de imóveis: o fim da hipoteca?

(28.07.11)

Por Rodolfo Nygaard,
advogado (OAB/RS nº 73.321)

A garantia hipotecária é utilizada no Brasil há longa data, como forma de garantia de adimplemento da mais diversa gama de contratos de mútuo, precipuamente aqueles vinculados à aquisição de imóveis.
Com o passar do tempo, percebeu-se que apesar de se tratar de típica garantia real - que tem como objetivo primordial assegurar a satisfação do credor -, tal ferramenta nem sempre cumpre com seu desiderato. Exemplo disso é preterição do credor hipotecário frente a credores trabalhistas, bem como sua sujeição ao concurso geral de credores em caso de falência.

A súmula nº 308 do STJ só vem a corroborar essa assertiva, ao afirmar que a hipoteca firmada entre instituição financeira e construtora não tem eficácia perante o adquirente do imóvel.

Em face desta problemática e visando facilitar o acesso da população ao crédito para compra de imóveis, foi instituída no Brasil por força da Lei nº 9.514/97 a alienação fiduciária de bens imóveis. Após sua criação, esta garantia real passou a ser utilizada em grande escala em nosso país, principalmente por instituições financeiras, o que contribuiu para a expansão do crédito imobiliário, que nos dias de hoje alcança patamares invejáveis.

Com o registro do contrato de alienação fiduciária, o credor torna-se titular da coisa objeto de garantia, permanecendo esta sob o seu domínio até que o devedor pague a dívida. O bem, então, uma vez excluído do patrimônio do devedor, só retorna após o cumprimento da obrigação garantida.

Destarte, ao passo que a hipoteca trata-se de direito real de garantia instituido sobre coisa alheia, a constituição da propriedade fiduciária importa na transferência da propriedade do imóvel para o patrimônio do credor, até que seja efetivamente paga a dívida.

Com isso, na medida em que o bem é retirado da esfera patrimonial do devedor, não pode mais ser objeto de constrição em razão de suas dívidas, ao contrário do que ocorre no caso da hipoteca.

A criação do patrimônio de afetação resultante da propriedade fiduciária do imóvel faz com que o bem esteja longe do alcance dos demais credores do devedor, mormente em se considerando a possibilidade de falência. Em caso de recuperação judicial, não há qualquer alteração ou suspensão no contrato garantido por alienação fiduciária.

Por outro lado, o procedimento de execução extrajudicial instaurado junto ao cartório de registro de imóveis, bem como a medida liminar, que deverá ser deferida ao credor ou a eventual arrematante do imóvel, determinando que o devedor desocupe o imóvel no prazo de 60 (sessenta), demonstram a maior celeridade na cobrança do crédito.

Em suma, as vantagens decorrentes da alienação fiduciária de imóveis, quando comparada aos demais institutos de garantia inseridos na legislação pátria, fazem concluir que o legislador que criou a Lei nº 9.514/97 dotou os operadores do mercado de concessão de créditos de uma ferramenta cuja eficiência e celeridade jamais fora vista anteriormente.

Será o fim da hipoteca?

rodolfo@demostenes.adv.br

Fonte: www.espacovital.com.br