Lei de Locação regula cláusulas sobre aluguel em contratos que incluem pactos de outra natureza

DECISÃO
04/08/2021 07:00

Lei de Locação regula cláusulas sobre aluguel em contratos que incluem pactos de outra natureza

 
Origem da Imagem/Fonte: STJ
A Justiça estadual entendeu que o contrato entre uma distribuidora e um posto de combustíveis não comportava ação de despejo, por envolver outras relações, mas a decisão foi revertida no STJ. Leia mais...

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que, por se tratar de um contrato coligado, a Lei de Locação (Lei 8.245/1991) se aplica ao contrato de locação comercial que possui pactos adjacentes ao aluguel do imóvel. Com esse entendimento, o colegiado deu provimento ao recurso de uma distribuidora de combustíveis para permitir a rescisão do contrato de sublocação de um posto revendedor.

Na ação, a distribuidora também pediu a desocupação do imóvel e a condenação dos locadores ao pagamento dos aluguéis em atraso. Em primeiro grau, o pedido foi julgado procedente, mas o Tribunal de Justiça de Minas Gerais acolheu a preliminar de carência de ação e extinguiu o processo sem resolução do mérito.

O tribunal estadual entendeu que a ação de despejo seria inadequada, uma vez que o negócio entre as partes não era apenas de locação, mas se tratava, majoritariamente, de uma relação comercial que envolvia compra e venda exclusiva de produtos da marca da distribuidora.

Contratos mistos e coligados

O relator no STJ, ministro Marco Aurélio Bellizze, afirmou que novas classificações de contratos têm surgido, além daquelas já estabelecidas pela doutrina clássica, sendo importante relembrar a que diferencia os contratos mistos e os contratos coligados.

Segundo o ministro, os contratos mistos podem ser definidos como aqueles resultantes da junção de elementos específicos de contratos diversos, levando à criação de um contrato singular, com características próprias e inconfundíveis em relação aos contratos reunidos – ou seja, os elementos dos contratos distintos se unem, perdendo sua autonomia, para formar um contrato novo.

Por sua vez – explicou –, nos contratos coligados ou conexos, ocorre uma justaposição de modalidades diversas de contratos, de tal forma que cada um deles mantém sua autonomia, preservando as características próprias. Há, nesse caso, a mera combinação de contratos completos para possibilitar uma atividade econômica específica.

"Diversamente dos contratos mistos, a coligação de contratos não implica, em regra, muitas dificuldades no que tange ao direito aplicável à espécie, exatamente por não perderem sua individualidade", disse.

Contrato de sublocação com outros pactos

No caso em análise, o ministro concluiu que o contrato firmado entre as partes pode ser classificado como coligado, pois – de acordo com os fatos reconhecidos pelas instâncias ordinárias – foi firmado um acordo de sublocação com diversos outros pactos de natureza obrigacional, inerentes à locação, tal como a compra e venda de produtos mediante uma cota mínima de aquisição.

Para Bellizze, a coligação dos contratos foi uma forma de materializar os interesses das partes, sendo que a eficácia de um contrato repercute nos demais, embora cada uma das espécies contratuais conexas tenha características e efeitos próprios.

"Assim, o contrato de sublocação não perde a sua autonomia e não se desnaturaliza, mesmo nas hipóteses em que a convenção firmada pelas partes anexar outras espécies contratuais com o único objetivo de concretizar e viabilizar sua finalidade econômica", declarou.

Na avaliação do ministro, não se pode afastar a incidência da Lei 8.245/1991 ao caso dos autos, pois há apenas uma justaposição dos contratos coligados, aplicando-se a norma de cada um deles de forma harmônica. Portanto, diante do não pagamento dos aluguéis, abre-se a possibilidade de a locadora ajuizar ação de despejo, da mesma forma como, se houvesse atraso no pagamento dos produtos, poderia ser proposta ação de cobrança.

Leia o acórdão no REsp 1.475.477.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1475477

Superior Tribunal de Justiça (STJ)

 

Notícias

Requisito da publicidade pode ser flexibilizado em caso de união homoafetiva

COM MENOS RIGOR Requisito da publicidade pode ser flexibilizado em caso de união homoafetiva 17 de setembro de 2021, 7h37 Por Tábata Viapiana Entre os indícios da união estável entre o pai da autora e o réu, segundo o relator, está o fato de terem morado juntos por mais de 20 anos em três endereços...

É admissível penhora de bem de família do fiador de contrato de locação

LOCATÁRIA INADIMPLENTE É admissível penhora de bem de família do fiador de contrato de locação 14 de setembro de 2021, 7h48 Por Tábata Viapiana Ao TJ-SP, os fiadores disseram que são idosos e que o imóvel se trata de bem de família, ou seja, impenhorável. Prossiga em Consultor Jurídico  

Cobrança de aluguel de imóvel ocupado por ex-cônjuge requer prévia notificação

Cobrança de aluguel de imóvel ocupado por ex-cônjuge requer prévia notificação por BEA — publicado 4 dias atrás A 8ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios - TJDFT, por unanimidade, negou recurso da autora e manteve sentença da juíza da 9ª Vara Cível de Brasília,...

ITCMD não pode ser cobrado sobre heranças e doações no exterior, conclui STF

ITCMD não pode ser cobrado sobre heranças e doações no exterior, conclui STF FLÁVIA MAIA BRASÍLIA 06/09/2021 14:42 Os ministros definiram, ainda, que ficam excluídas as ações judiciais nas quais se discuta a qual estado o contribuinte deve efetuar o pagamento do ITCMD sobre heranças, considerando a...

Juiz aplica Lei Maria da Penha a caso de homem agredido por vizinhos

Juiz aplica Lei Maria da Penha a caso de homem agredido por vizinhos Publicado por DR. ADEvogadohá 12 minutos Nada impede que o magistrado amplie o alcance da Lei Maria da Penha, não para aplicá-la na integralidade, mas apenas a parte que determina que se evitem novos ilícitos ou potenciais...