Nos contratos de alienação fiduciária com garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais é do devedor quando ele estiver na posse direta do imóvel. Os encargos só podem ser atribuídos ao credor fiduciário se houver a consolidação de sua propriedade, tornando-se ele o possuidor do bem. Em caso de utilização da garantia, o credor recebe o imóvel no estado em que se encontra, inclusive com os débitos condominiais anteriores, tendo em vista o caráter propter rem das obrigações.

As teses foram fixadas pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao dar provimento a recurso especial de uma administradora de consórcios – credora fiduciária – e afastar sua responsabilidade pelo pagamento de encargos condominiais em solidariedade com o devedor. A decisão foi unânime.

Originalmente, o condomínio ingressou com ação de cobrança de despesas condominiais contra o devedor e a administradora de consórcios. Em primeira instância, o juiz condenou os réus a pagar, de forma solidária, os encargos vencidos e vincendos.

A sentença foi mantida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), para o qual, como a empresa administradora do consórcio é proprietária do imóvel que lhe foi dado como garantia, ela também possui legitimidade para figurar no polo passivo do processo.

Posse direta

O ministro Villas Bôas Cueva lembrou que, de acordo com a Lei 9.514/97, a alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de bem imóvel. Nos termos do artigo 27, parágrafo 8º, da mesma lei, o fiduciante responde pelo pagamento de contribuições condominiais até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.

“A exegese legal é no sentido de que a obrigação de pagar as contribuições condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto ele estiver na posse direta do imóvel. Entretanto, essa responsabilidade passará ao credor fiduciário se ele for imitido na posse. Desse modo, em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, a lei de regência estabelece que o referido encargo é do possuidor direto do imóvel (no caso, o fiduciante)”, explicou o ministro.

Além disso, Villas Bôas Cueva ressaltou que o credor fiduciário apenas é considerado proprietário do imóvel para fins de execução da garantia, inclusive havendo restrição legal ao seu direito de dispor do bem – a própria legislação, por exemplo, não autoriza o credor a ficar com o patrimônio alienado se a dívida não for paga no vencimento.

“Nessa linha, não é cabível atribuir a responsabilidade do credor fiduciário pelas dívidas condominiais antes de fazer uso da garantia sob pena de desvirtuar o próprio instituto da alienação fiduciária. O fiduciário e o condomínio são prejudicados com a inadimplência do devedor fiduciante, haja vista que se a instituição financeira consolidar a propriedade para si, receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa)”, concluiu o ministro ao afastar a responsabilidade do credor pelo pagamento dos encargos condominiais.