​​Ao participar, nesta quarta-feira (4), do seminário O Poder Judiciário e o Mercado Imobiliário: um diálogo necessário, o presidente do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ministro João Otávio de Noronha, disse que a Justiça precisa garantir segurança jurídica para propiciar um ambiente favorável aos negócios e, com isso, mais investimentos no setor e empregos para a população.

"A segurança jurídica é fundamental para atrairmos investimentos. No momento, o investimento estrangeiro está afugentado", declarou o ministro ao falar no encerramento do seminário.

O Poder Judiciário, segundo Noronha, precisa se lembrar de que quem garante direitos é a lei, e não a jurisprudência. "A jurisprudência não pode ser uma caixinha de surpresas, não podemos surpreender a parte", alertou.

Ele ressaltou que o contrato, em regra, é firmado para ser cumprido até o fim, e decisões que transferem o risco de uma parte para a outra encarecem o produto final. Mesmo as recentes iniciativas legislativas, de acordo com o presidente do STJ, não resolvem todos os problemas. "A lei pode trazer previsibilidade, mas nem sempre segurança jurídica", concluiu.

Soluções balancead​​​as

Realizado no auditório do tribunal, o seminário foi promovido pelo Instituto Nêmesis de Estudos Avançados em Direito para discutir temas ligados a segurança jurídica, liberdades econômicas e ao impacto das decisões judiciais sobre o mercado imobiliário.

Durante a abertura, pela manhã, o ministro Luis Felipe Salomão – um dos coordenadores científicos do seminário – destacou que a intenção de eventos como esse é promover o diálogo entre representantes dos consumidores, das incorporadoras e das construtoras.

"Eu percebo um aprimoramento em vários pontos da nossa jurisprudência. Esses avanços certamente são fruto desses nossos debates francos e abertos sobre o tema, sempre buscando soluções balanceadas que possam atender da melhor forma todos esses segmentos", disse ele.

Temas recorre​​​ntes

O corregedor nacional de Justiça, ministro Humberto Martins, ressaltou a importância do debate para a sociedade. "O direito a uma moradia digna é um dos temas que mais preocupam os brasileiros, no mesmo patamar da saúde, da segurança e da educação", avaliou.

Humberto Martins lembrou que o STJ julgou recentemente os Temas 970 e 971 dos recursos repetitivos, fixando teses a respeito do inadimplemento na entrega de imóveis – segundo ele, um assunto recorrente nos tribunais brasileiros. "Esperamos que, agora, com o recente posicionamento do STJ, as questões possam ser dirimidas mais rapidamente, trazendo segurança jurídica para os consumidores e para o mercado imobiliário."

Também participaram da mesa de abertura o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins; o economista-chefe e diretor do Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo (Secovi/SP), Celso Petrucci; e o desembargador do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) Werson Rêgo – que, com o ministro Salomão, atuou como coordenador científico do evento.

Dist​​ratos

O primeiro painel do seminário, presidido pelo ministro Antonio Carlos Ferreira, teve como tema "Distratos e leilões". O magistrado apontou a relevância de se discutir a evolução legislativa e jurisprudencial sobre o tema, para que possam ser firmados entendimentos equilibrados e responsáveis sobre as políticas de distrato no setor imobiliário.

Em seguida, o ministro Moura Ribeiro apresentou um panorama da história do setor imobiliário, destacando as novidades trazidas pelo Código de Processo Civil de 2015 em relação ao tema e a recente aprovação da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato).

"O certo é que agora, como no passado, o país passou por uma forte crise de moradia que ensejou uma solução melhor do que aquela preconizada pelo Código Civil de 1916, que admitia, lamentavelmente, o arrependimento até a assinatura da escritura translativa da propriedade", afirmou.

Moura Ribeiro lembrou precedente de sua relatoria (REsp 1.490.802) que reafirmou a tese segundo a qual a promessa de compra e venda gera efeitos obrigacionais adjetivados, que podem atingir terceiros, não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público.

"Como consequência da limitação do poder de disposição sobre o imóvel prometido, eventuais negócios conflitantes efetuados pelo promitente-vendedor, tendo por objeto o imóvel prometido, podem ser tidos por ineficazes em relação aos promissários-compradores, ainda que atinjam terceiros de boa-fé."

CD​​C

Moura Ribeiro afirmou que uma importante questão jurídica a ser resolvida é saber se a Lei do Distrato é ou não aplicável às relações de consumo, já que ela não modificou o Código de Defesa do Consumidor (CDC).

"Essa observação é muito pertinente, porque se o comprador do imóvel na planta busca uma simples aplicação financeira, lucro, parece que em tais casos o CDC não merece incidência. Mas, e os consumidores, aqueles que adquirem imóvel na planta para uso próprio ou da família?", questionou o magistrado.

O painel teve ainda exposições do vice-presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi/RJ), João Paulo Matos; do economista-chefe e diretor do Secovi/SP, Celso Petrucci, e do advogado Marcelo Terra.

Cláusula ​​​penal

No painel intitulado "Sanção por simetria: pressupostos, limites e cumulação", o ministro Villas Bôas Cueva destacou aspectos teóricos discutidos pelos julgadores nos Temas 970 e 971 dos repetitivos.

Ele mencionou a mudança de entendimento sobre a cláusula penal no sistema do common law quando do julgamento do caso Cavendish x Talal El Makdessi, em 2015, no qual a Justiça inglesa discutiu a validade das cláusulas penais nos contratos. Segundo o ministro, nesse julgamento concluiu-se que a teoria monista não fazia sentido para a relação discutida.

Villas Bôas Cueva abordou a questão sob o ponto de vista da análise econômica do direito, afirmando que, nesse prisma, a inserção da cláusula penal no contrato pode ser interpretada como sinalização de idoneidade, uma "oferta de reféns" – no termo utilizado pela doutrina para exemplificar a garantia de quem vende o bem sob contrato.

Relevância ​​​social

O ministro Paulo de Tarso Sanseverino afirmou que o tema é de grande relevância social, pois, além de envolver uma relação de consumo, trata do direito à moradia, e as controvérsias sobre essa matéria são frequentes no Judiciário.

"Dos três mil processos que discutem direito material mapeados em um estudo que fizemos, cerca de 400 tratam do direito imobiliário, com predomínio de questões como atrasos, devoluções, inadimplemento e comissão", informou Sanseverino.

A advogada Erika Calheiros defendeu a manutenção da cláusula da irretratabilidade nos contratos. Para ela, afastar a regra com base no CDC é perigoso, já que a cláusula foi pensada justamente para proteger o consumidor.

O advogado Antônio Ricardo Corrêa sugeriu uma revisão da Súmula 543 do STJ. Ele afirmou que magistrados de primeira e segunda instâncias estão aplicando a súmula de forma "indiscriminada", e que a questão deve ser revista, pois causa sérios problemas às incorporadoras.

O painel foi moderado pelo ministro Luis Felipe Salomão, que destacou a pluralidade de visões sobre o tema como uma forma salutar de auxiliar os ministros no julgamento das teses.

Superior Tribunal de Justiça (STJ)