Estudo sugere adotar negociação coletiva para desocupações urbanas

A falta de um sistema institucionalizado para a desapropriação de imóveis prejudica a reurbanização das cidades brasileiras. A constatação é do consultor do Senado Victor Carvalho Pinto, no estudo O reparcelamento do solo: um modelo consorciado de renovação urbana.

Este mês o país acompanhou mais uma desocupação marcada por confrontos entre moradores e policiais militares. Desta vez, na reintegração de posse de um prédio invadido há seis meses por 200 famílias no centro de São Paulo.  O edifício em construção, que seria um hotel, estava abandonado há dez anos.

Em 2012, a retirada de cerca de 6 mil moradores da favela Pinheirinho, em São José dos Campos (SP), também foi motivo de protestos e denúncias de violações aos direitos humanos com disparos de armas de fogo, balas de borracha e espancamento.

O problema é antigo e os conflitos são comuns tanto nas reintegrações de áreas abandonadas, alvos de ocupação irregular, quanto nas desapropriações judiciais por utilidade pública – caso da retirada de 370 imóveis da capital paulista para a construção da Linha Laranja do Metrô.

O estudo do Senado apresenta alternativas com foco na gestão pública de ordenamento territorial e na preservação de direitos dos proprietários de imóveis de interesse do Estado.

Negociação coletiva

Ao analisar o contexto do atual marco legal (Lei 9.785/1999), o consultor sugere modificações na legislação vigente. Ele propõe a introdução no Brasil do reparcelamento, ou land readjustment, praticado em diversos países, pelo qual se induz os proprietários a cederem seus imóveis a um empreendedor selecionado pelo poder público, em troca de novas unidades imobiliárias ou de uma participação no empreendimento.

O especialista também ressalta que a adesão dos proprietários reduz os litígios e os custos da desapropriação. De acordo com Victor, a reorganização das metrópoles muitas vezes se torna inviável porque os donos de imóveis se valem da importância dos seus terrenos para um empreendimento e exigem do comprador um preço superior aos valores normais de mercado.

“Esse tipo de desapropriação precisa ser regulamentado com muita cautela, para não colocar em risco a segurança jurídica dos envolvidos. Alternativamente, podem ser criadas sanções para os proprietários que retenham seus imóveis, e benefícios para os que os cedam ao empreendedor”, explica.

Além disso, os proprietários de imóveis incluídos no perímetro de intervenção podem se organizar por conta própria e sugerir um projeto de reparcelamento ao município. Caso isto não ocorra, o município pode propor um projeto aos proprietários.

“Além de aprovar a proposta de reparcelamento, o poder público recebe ao final do empreendimento áreas destinadas a uso público, como ruas e praças, e imóveis particulares, que podem ser aproveitados em política habitacional de interesse social ou vendidos no mercado, como forma de recuperação da mais-valia urbana”, esclarece.

A principal vantagem do sistema, destaca o estudo, consiste na substituição da negociação com cada proprietário por um método de tomada de decisão coletiva, que contempla os interesses tanto dos proprietários quanto do poder público.

Projeto

A desapropriação para reparcelamento é defendida no Projeto de Lei do Senado (PLS 504/2013) e faz alterações no Decreto-Lei nº 3.365, de 1941, que trata da desapropriação por utilidade pública. A proposta do então senador Wilder Morais visa renovar o parcelamento existente para viabilizar o adequado aproveitamento do solo urbano.

“A desapropriação urbanística é não apenas constitucional, mas necessária para promover a função social da propriedade”, justifica o parlamentar.

O texto explica que a desapropriação de conjuntos de lotes vizinhos busca o reparcelamento de amplas áreas e pode ou não estar associado à reconfiguração dos logradouros existentes, mas sempre deve acompanhar as grandes obras de infraestrutura, com estações de metrô ou ampliações no sistema viário, pois “viabilizará o pleno aproveitamento desses equipamentos e evitará que gerem incômodo para o entorno”.

Nesse caso não há, propriamente, “revenda” do imóvel desapropriado, mas alienação de outro imóvel, resultante de novo parcelamento do solo de acordo com o planejamento urbanístico.

Uma vantagem, aponta o senador, é que ao contrário do que ocorre com outras intervenções que requerem desapropriação, o reparcelamento pode ser feito, na maior parte dos casos, sem aporte de recursos orçamentários. Os lotes produzidos tendem a ser mais valiosos que os imóveis desapropriados, o que torna o empreendimento como um todo economicamente autossuficiente.

“Tendo em vista ainda que serão geradas receitas no âmbito do próprio projeto, sua execução por meio de concessão ou parceria público-privada se torna uma alternativa atraente”, conclui.

A matéria aguarda parecer do relator, senador Randolfe Rodrigues (PSOL-AP), na Comissão de Assuntos Econômicos (CAE).

Indenização

Também tramitam no Senado outros projetos para tornar mais clara a legislação sobre indenização de proprietários desapropriados por utilidade pública. Um deles estabelece que quando houver divergência entre o valor ofertado em juízo para o imóvel desapropriado e o valor do bem fixado na sentença, deverão ser pagos juros de 12% ao ano sobre 80% dessa diferença de valores (PLS 310/2012).

Já o PLS 463/2012 propõe mudança no Código Civil (Lei 10.406/2002) para determinar ao juiz o dever de fixar o valor de indenização prévia – a ser paga em dinheiro – a proprietário de terras submetidas à ocupação coletiva por mais de cinco anos.

Agência Senado