A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), sob o rito da relevância da questão federal infraconstitucional, estabeleceu critérios para determinar a data de referência do valor das indenizações por desapropriação de imóveis. As teses fixam limites de tempo para a avaliação judicial de acordo com a modalidade de desapropriação e preveem ajustes quando o poder público for responsável pela demora na realização da perícia.

As teses estabelecidas foram as seguintes:

a) Nas desapropriações em geral, a contemporaneidade entre o preço e o valor indenizatório é definida pelo momento básico de sua aferição técnica, em regra correspondente ao preço de mercado do bem quando da realização da perícia judicial.

b) Nas desapropriações por utilidade pública ou interesse social, o momento básico não pode ser superior a um ano desde a propositura da ação judicial.

c) Nas desapropriações para fins de reforma agrária, o momento básico não pode exceder 90 dias desde a propositura da ação judicial.

d) Nas indenizações por desapropriação indireta, o momento básico corresponde à data do apossamento administrativo. A perícia deve reconstituir o preço de mercado do bem nessa data, sem prejuízo da correção monetária e dos juros compensatórios na forma da lei.

e) Quando o expropriante der causa à demora na realização da primeira perícia, por fato a ele imputável e reconhecido em decisão fundamentada, o limite temporal das teses "b" e "c" é acrescido apenas do período de atraso que lhe for atribuível. A demora imputável ao expropriado, ao serviço judiciário ou a terceiro não afasta nem dilata o limite.

f) As perícias realizadas após o prazo estipulado devem reportar-se ao preço de mercado do momento básico limite, mediante técnicas disponíveis no campo científico.

g) Em qualquer situação, as variações de preço decorrentes da própria ação estatal devem ser identificadas em separado pelo perito e descontadas do valor indenizatório fixado em juízo.

h) As teses incidem nos casos com perícias determinadas a partir da publicação deste acórdão, isto é, com peritos nomeados a partir desse momento.

A Primeira Seção modulou os efeitos do julgamento para que as teses incidam sobre os casos em que a perícia seja determinada a partir da publicação do acórdão, independentemente de recursos ou de trânsito em julgado nos autos.

O caso foi inicialmente submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema 1.432), para definir o conceito de contemporaneidade da avaliação na apuração do preço de mercado do bem expropriado, tanto nas desapropriações diretas quanto nas indiretas. Ao examinar a questão, porém, o colegiado decidiu firmar as teses vinculantes sob o regime da relevância da questão federal, com fundamento no artigo 9º, parágrafo único, da Emenda Regimental 55/2026.

Conforme o normativo, recursos repetitivos já afetados e ainda pendentes de julgamento passarão a ser considerados, em regra, como tendo a relevância da questão federal reconhecida, dispensando nova análise desse requisito e permitindo o prosseguimento dos julgamentos.

CNJ registra mais de 90 mil processos sobre desapropriações

O ministro Afrânio Vilela, relator, explicou que a controvérsia tem origem na demora histórica da legislação em incorporar a correção monetária, adotada no ordenamento jurídico apenas na década de 1970. Até então, detalhou, a atualização do valor dos imóveis desapropriados buscava compensar a inflação com base no conceito de preço justo – princípio que, segundo o ministro, deve proteger tanto o proprietário quanto o poder público, vedando-se o enriquecimento sem causa das partes.

"O tempo médio desses processos era de cerca de seis anos (os alusivos à reforma agrária demoram algo mais e se concentram na Justiça Federal). Em 2025, o volume de julgamentos dessas ações foi de cerca de 25 mil processos", ressaltou o ministro.

Critérios legais buscam equilibrar interesses do proprietário e do poder público

Afrânio Vilela destacou que os artigos 26 do Decreto-Lei 3.365/1941 e 12, parágrafo 2º, da Lei Complementar 76/1993 adotam a avaliação como referência para definir o valor da indenização. Para conciliar a duração dos processos com a justa reparação, ele afirmou que as teses fixadas estabelecem como limite para a avaliação um ano após o ajuizamento da ação nas desapropriações por utilidade pública ou interesse social e 90 dias nas destinadas à reforma agrária. Se a perícia ocorrer depois desses prazos, o relator apontou que deverá ser considerado o valor de mercado correspondente ao limite previsto.

Para o ministro, o proprietário não pode ser prejudicado por medidas arbitrárias do Estado, mas o poder público também não deve arcar com a valorização do imóvel provocada pela própria desapropriação. O relator informou que a demora no processo não pode gerar vantagem indevida ao expropriado.

Ainda de acordo com Afrânio Vilela, no caso de valorização da região em razão de obra pública, a perícia realizada após essas melhorias não pode incorporar a valorização ao preço do imóvel, evitando que o particular aposte na especulação imobiliária para obter vantagens que não teria com a simples venda no mercado de bem que foi alcançado pelo Estado.

"Assim, se a perícia for necessária após longo decurso de tempo, essa valorização decorrente da própria ação estatal não pode prejudicar a si mesma. É preciso e adequado que o preço assim encontrado reflita aquele que o proprietário obteria no mercado à época do negócio, de modo a substituir seu bem, obtido por força pelo Estado em razão de finalidades públicas, sociais e coletivas", esclareceu o ministro.

Embora tenha fixado as teses da relevância na sessão realizada no dia 14 de outubro, a Primeira Seção ainda vai analisar os casos concretos dos recursos que deram origem ao precedente qualificado. O colegiado volta a se reunir no dia 11 de novembro.