Imóvel rural acima de quatro módulos: Como expropriar só o excedente?

Imóvel rural acima de quatro módulos: Como expropriar só o excedente?

Paulo Bernardino

A impenhorabilidade da pequena propriedade rural protege quatro módulos fiscais de um imóvel maior, mas a lei não diz qual gleba fica com a família, quanto vale o excedente nem como levá-lo a leilão.

segunda-feira, 9 de novembro de 2026
Atualizado em 6 de novembro de 2026 10:57

A inadimplência dos produtores rurais chegou a 8,8% no primeiro trimestre de 2026, recorde para o período segundo a Serasa Experian, e o agronegócio somou 474 pedidos de recuperação judicial no primeiro trimestre e 448 no segundo, depois do pico de 628 no terceiro trimestre de 2025. Em muitas das operações que chegam à cobrança, a garantia é a alienação fiduciária do próprio imóvel rural, que permite ao banco ou à cooperativa consolidar a propriedade no registro de imóveis e levá-la a leilão sem processo judicial, e o imóvel dado em garantia é com frequência uma área de seis, oito ou dez módulos fiscais explorada pelo produtor e pela família.

Em fevereiro, este espaço tratou do REsp 2.233.886/RS, em que a 3ª turma do STJ decidiu que a impenhorabilidade da pequena propriedade rural vale também para o imóvel alienado fiduciariamente e pode ser oposta tanto à penhora quanto à consolidação extrajudicial, num caso em que o imóvel se enquadrava inteiro no conceito. Quando a área é maior, o credor sustenta que, superado o limite, o imóvel inteiro responde pela dívida, e o devedor sustenta que ao menos quatro módulos continuam protegidos. A jurisprudência tem dado razão ao devedor, mas a solução deixa em aberto qual parte do imóvel fica com a família, quanto vale a parte que sobra e como levá-la a leilão quando a execução corre em cartório.

1. A proteção alcança quatro módulos mesmo dentro de um imóvel maior

Nenhuma lei definiu pequena propriedade rural para fins de impenhorabilidade, e os tribunais adotam o conceito do art. 4º, II, "a", da lei 8.629/93, que a considera o imóvel "de área até quatro módulos fiscais, respeitada a fração mínima de parcelamento". O número de módulos se obtém dividindo a área aproveitável total do imóvel pelo módulo fiscal do município (art. 50, § 3º, da lei 4.504/64, o Estatuto da Terra). No REsp 1.843.846/MG (3ª turma, relatora ministra Nancy Andrighi, DJe 5/2/21), o STJ afirmou que, "caso a área total seja maior, a proteção se limitará a quatro módulos fiscais", solução que tem apoio no art. 4º, § 2º, da lei 8.009/90, segundo o qual a impenhorabilidade do imóvel rural se restringe, nos casos do art. 5º, XXVI, da Constituição, "à área limitada como pequena propriedade rural". A própria lei, portanto, já previa a proteção de uma área recortada dentro de um imóvel maior.

O argumento contrário costuma partir do tema 961 do STF, cuja tese exige terrenos contínuos "com área total inferior a 04 (quatro) módulos fiscais". A tese respondeu à pergunta sobre a soma de terrenos distintos e não tratou da proteção parcial de um imóvel maior, distinção que a 4ª câmara Cível do TJ/GO fez no processo 5591507-29.2026.8.09.0076 ao declarar impenhoráveis 120 hectares de um imóvel de 269,2 hectares, cerca de 8,97 módulos, e manter a penhora sobre os 149,2 hectares restantes. O ônus de provar a exploração familiar é do executado (tema 1.234 do STJ), e na prática recai sobre ele também a prova da área aproveitável e do número de módulos, porque é com esses números que o juiz vai delimitar a proteção.

2. A gleba protegida deve incluir a sede e as estruturas de que a família depende

A lei fixa a extensão da área protegida sem indicar sua localização dentro do imóvel, e a conta proporcional, em que um imóvel de nove módulos teria cinco nonos do valor penhorados, não funciona porque a terra não é homogênea. A sede, os galpões, o poço, o acesso pela estrada, a lavoura e a pastagem têm valores muito diferentes por hectare, e quatro módulos junto à sede valem outra coisa que quatro módulos no fundo da propriedade, sem acesso. No caso do TJ/GO, a definição da área ficou a cargo do juízo de primeiro grau, por avaliação técnica que considere as áreas produtivas, as benfeitorias, as vias de acesso e a infraestrutura necessária à continuidade da atividade, critério que decorre da finalidade da norma, que é preservar a subsistência e o trabalho da família.

A forma como a lei manda contar os módulos reforça a inclusão da sede na gleba protegida, porque o art. 50, § 4º, do Estatuto da Terra exclui da área aproveitável "a área ocupada por benfeitoria", as florestas de preservação permanente e as áreas comprovadamente imprestáveis. A casa, os galpões, os silos e o curral não consomem, assim, nenhum dos quatro módulos, e uma gleba com quatro módulos de lavoura e pastagem pode abranger também a sede e as instalações, delimitação que o devedor tem bom fundamento para pedir.

O desmembramento encontra limites que nenhuma das partes pode contornar. O art. 8º da lei 5.868/72 proíbe dividir o imóvel rural em área inferior à do módulo calculado para o imóvel ou à da fração mínima de parcelamento, "prevalecendo a de menor área", e o § 3º declara nulos os atos que o infrinjam e veda seu registro. O desmembramento exige memorial descritivo georreferenciado (art. 176, § 3º, da lei 6.015/73), e o art. 18 da lei 12.651/12 veda a alteração da destinação da reserva legal no desmembramento, de modo que a gleba que ficar com a reserva valerá menos por hectare do que a outra.

3. O excedente precisa de avaliação própria e pode ser alienado separadamente

Na maioria dos casos é preciso nova avaliação, porque o laudo do imóvel inteiro não informa o valor da gleba que vai a leilão. O art. 872, § 1º, do CPC determina que, quando o imóvel for suscetível de cômoda divisão, a avaliação seja "realizada em partes, sugerindo-se, com a apresentação de memorial descritivo, os possíveis desmembramentos para alienação", e, se já houver avaliação do todo, o art. 873, III, admite nova avaliação quando o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído. O laudo deve considerar a gleba como ela ficará depois do corte, e se ela perder o acesso à estrada ou à água, essa condição reduz o valor e precisa ser tratada no próprio laudo, com a indicação de eventual servidão de passagem.

O art. 894 do CPC permite a alienação de parte do imóvel e exige que o pedido seja feito "a tempo de permitir a avaliação das glebas destacadas e sua inclusão no edital", cabendo ao executado instruí-lo com planta e memorial descritivo (§ 2º). O § 1º manda alienar o imóvel "em sua integridade" se não houver lançador para a fração, regra que pressupõe que a divisão seja conveniência do devedor e não se aplica quando ela decorre da impenhorabilidade. Sem lançador, restam ao credor a adjudicação (art. 876), a alienação por iniciativa particular (art. 880) ou nova tentativa de leilão, todas sobre o excedente. Somado ao Tema 1.234, o § 2º recomenda ao devedor chegar à impugnação ou aos embargos com o levantamento georreferenciado e a proposta de gleba já prontos.

O caso mais difícil é o do excedente menor que a fração mínima de parcelamento, cujo desmembramento seria em regra nulo. O próprio art. 8º, § 4º, I, da lei 5.868/72 afasta a restrição quando a área se destina "comprovadamente a sua anexação ao prédio rústico, confrontante", desde que o imóvel remanescente fique com área igual ou superior à fração mínima, o que permite a alienação por iniciativa particular dirigida aos vizinhos. Não havendo confrontante interessado, a penhora de fração ideal tornaria o arrematante condômino da área protegida, e a saída mais coerente com a jurisprudência recente parece ser a penhora dos frutos, que a 3ª turma do STJ admitiu no REsp 2.268.054 (relatora ministra Nancy Andrighi), ao decidir que a impenhorabilidade da pequena propriedade não se estende automaticamente aos seus rendimentos, preservado o mínimo existencial da família.

4. Na consolidação extrajudicial, a delimitação depende de decisão judicial antes do leilão

O procedimento da lei 9.514/97 não foi desenhado para operar sobre parte do imóvel. A consolidação é registrada na matrícula inteira e o leilão deve ocorrer em 60 dias (art. 27, caput). No primeiro leilão, o lance mínimo é o valor do imóvel fixado no contrato (art. 24, VI) ou a base de cálculo do ITBI, se maior (art. 24, § 1º), e no segundo aceita-se o lance que cubra a dívida e as despesas ou, a critério do credor, lance de pelo menos metade do valor de avaliação (art. 27, § 2º). Todos esses valores se referem ao imóvel inteiro, e o oficial de registro não decide sobre impenhorabilidade nem delimita glebas.

A proteção parcial depende, por isso, de decisão judicial, pedida de preferência no prazo de purgação da mora e antes do registro da consolidação, ou ao menos antes da arrematação por terceiro. Reconhecida a impenhorabilidade dos quatro módulos, a garantia passa a ser excutida só sobre o excedente, o que exige desmembramento com matrícula própria e revisão do valor de leilão, que o art. 24, VI, prevê ao exigir no contrato "os critérios para a respectiva revisão". O piso do ITBI e a metade da avaliação do segundo leilão passam a ser apurados sobre a gleba, o sobejo pertence ao devedor (art. 27, § 4º) e eventual saldo continua exigível (§ 5º-A), sem alcançar a área protegida.

O credor tende a invocar a indivisibilidade da garantia (art. 1.421 do CC, aplicável à propriedade fiduciária por força do art. 1.367). Se a proteção é indisponível, como tem afirmado o STJ, a garantia não pode ser excutida sobre os quatro módulos, e o que se executa é a garantia sobre o excedente. O raciocínio vale também para a execução extrajudicial da hipoteca prevista no art. 9º da lei 14.711/23, cujos leilões seguem a mesma lógica.

Conclusão

A limitação da proteção a quatro módulos não torna inútil a alienação fiduciária de imóvel rural maior, porque a garantia continua a valer sobre o excedente, mas muda o que credor e devedor precisam fazer antes do leilão, e as duas partes têm interesse em resolver a delimitação cedo.

Para quem concede o crédito, o momento de tratar o problema é a originação. Convém verificar o número de módulos e se a área é explorada pela família e, quando for, tomar a garantia sobre matrícula já desmembrada do excedente ou precificar a hipótese de que quatro módulos fiquem fora dela, com cláusula que defina o critério de revisão do valor de leilão em caso de redução da área (art. 24, VI, da lei 9.514/97). Essa providência evita que a consolidação seja suspensa por liminar e que o leilão do imóvel inteiro seja anulado depois.

Para o produtor inadimplente, a defesa depende de prova reunida antes do prazo. O CCIR, o CAR, o levantamento georreferenciado, a prova da exploração familiar e uma proposta de gleba que inclua a sede e as instalações devem estar prontos quando chegar a intimação para purgar a mora, para que o pedido de tutela seja feito antes do registro da consolidação, ou, na via judicial, a tempo de requerer a avaliação em partes e a alienação parcial antes do edital.

Paulo Bernardino

Fonte: Migalhas

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