O cancelamento administrativo do compromisso de compra e venda e sua compatibilidade com a Lei do Distrato

O cancelamento administrativo do compromisso de compra e venda e sua compatibilidade com a Lei do Distrato

Vitor Frederico Kümpel e Victor Volpe Fogolin
terça-feira, 10 de outubro de 2023
Atualizado às 07:15

O artigo 251-A da Lei de Registros Públicos trouxe previsão geral para o cancelamento pela via administrativa/extrajudicial do compromisso de compra e venda de imóvel não adimplido.

Destaca-se que esse procedimento já encontrava previsão específica no DL 58/37 e na lei 6.766/79, alterada pela Lei do Distrato, aplicáveis aos loteamentos.

O objetivo desse artigo é analisar a compatibilidade do art. 251-A da LRP com as peculiaridades das previsões especiais da Lei do Distrato.

Mais especificamente, segundo o art. 32-A da lei 6.766/79, ocorrendo a resolução contratual por fato imputado ao adquirente, é exigida a devolução das parcelas pagas pelo compromissário comprador ao promitente vendedor que requereu o cancelamento, sob pena de indisponibilidade, ressalvada a retenção daquelas listadas no rol desse artigo.

Assim, em uma indisponibilidade inominada, "somente será efetuado registro do contrato de nova venda se for comprovado o início da restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado na forma e condições pactuadas no distrato, dispensada essa comprovação nos casos em que o adquirente não for localizado ou não tiver se manifestado".

De outro lado, o art. 251-A da lei 6.015/73 não exige a devolução de qualquer parcela paga pelo comprador ao vendedor para que ocorra o cancelamento do compromisso de compra e venda e não prevê a pena de indisponibilidade.

Indaga-se como deveria o registrador de imóveis se comportar diante dessa aparente antinomia e se a devolução das parcelas pagas é condição para o cancelamento administrativo do compromisso.

As previsões legais e o histórico do cancelamento administrativo

O Código Civil de 1916 adotou o sistema de título e modo, tornando o registro constitutivo para a transmissão da propriedade. Em uma consequência negativa dessa sistemática, como bem aponta Vicente Amadei, o proliferaram-se instrumentos particulares de promessa de compra e venda, em detrimento do negócio jurídico de compra e venda definitiva, em uma tentativa de evitar a incidência de emolumentos e impostos1.

Todavia, a promessa não possuía eficácia real, não ingressando no Registro Imobiliário. Consequentemente, diante da falta de publicidade, era comum que ocorressem vendas simultâneas do mesmo bem para pessoas diversas.

Também, a promessa era retratável até a conclusão do contrato (art. 1088 do CC de 1916), faculdade muito exercida pelo promitente vendedor em caso de valorização imobiliária, na qual, após a retratação, ocorria a venda a preço maior, prejudicando o promitente vendedor e aumentando seus lucros.

Visando combater essa insegurança jurídica e a falta de confiança do mercado, o DL 58/37, restringindo-se aos imóveis loteados, promoveu importantes alterações: i) a promessa de compra e venda presumia-se irretratável no silêncio das partes (Súmula 166 do STF); ii) criação da ação de adjudicação compulsória, com a quitação; iii) possibilidade de averbação destes negócios no RI, reforçando a publicidade e coibindo a multiplicidade de vendas, passando esta a ter eficácia real.

Em seus próprios fundamentos, esse diploma trouxe que: "Considerando que êsse dispositivo  [art. 1088 do Código Civil de 1916] deixa pràticamente sem amparo numerosos compradores de lotes, que têm assim por exclusiva garantia a seriedade, a boa fé e a solvabilidade das emprêsas vendedoras".

Como contrapartida, em uma proteção à celeridade e aos interesses de liquidez dos compromissários vendedores e incentivando o registro, o DL 58/37 trouxe a primeira possibilidade de cancelamento administrativo para imóveis loteados, considerando o contrato rescindido 30 dias depois de constituído em mora o devedor (art. 14), após intimado pelo registrador de imóveis.

Caso purgada a mora, o compromisso se convalesceria. Não ocorrido o pagamento, esse fato seria certificado e o promitente vendedor, cientificado, poderia solicitar diretamente no Registro Imobiliário seu cancelamento, se operacionalizando por ato de averbação.

A mesma previsão foi repetida pelo art. 32 da lei 6.766/79, aplicável aos imóveis em loteamentos urbanos, enquanto o diploma anterior foi restrito aos imóveis rurais loteados.

Em relação aos compromissos de compra e venda de imóveis não loteados, não havia essa previsão legal de cancelamento administrativo, embora fosse exigida sua notificação para constituição em mora, ex persona (art. 1º, decreto-lei 745/69).

Essa previsão genérica somente foi incluída pela lei 14.382/22, no referido art. 251-A da LRP, que manteve o prazo para purgação da mora (30 dias), após o qual a lei entende haver inadimplemento absoluto. A intimação segue as regras do Código de Processo Civil e pode ser feita pelo próprio registro imobiliário ou delegada por este ao oficial do registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la. 

A mudança surge na esteira de desjudicialização, evitando a propositura de demandas no Judiciário para a rescisão do compromisso e acompanha a própria mudança de entendimento do STJ, que reconheceu a operabilidade automática da cláusula resolutiva expressa, independentemente de ação judicial.

Como bem apontado nessa Corte, "não se pode impor à parte já prejudicada pelo inadimplemento ter o ônus de ajuizar demanda judicial para obter a resolução do contrato quando já existe uma cláusula resolutória expressa em seu favor. Exigir isso seria impor ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que refoge à verdadeira intenção legislativa."2.

O art. 251-A e as previsões especiais da Lei do Distrato

A Lei do Distrato (13.786/2018) surge com o objetivo de incrementar a segurança jurídica e financeira das empresas do mercado imobiliário, gerando previsibilidade ao fluxo de caixa, quanto aos valores a serem devolvidos.

Nesse sentido, o art. 32-A da lei 6.766/79, incluído pela Lei do Distrato, estabeleceu que, havendo culpa do adquirente, serão restituídos os valores pagos por ele em caso de rescisão contratual, permitida a retenção de: a) taxa de fruição (0,75% do valor do contrato); b) cláusula penal, inclusive arras ou sinal, limitada a 10%; c) encargos moratórios; d) tributos referentes ao imóvel, inclusive emolumentos; e) comissão de corretagem.

O descumprimento dessa obrigação de devolução gera, como consequência, uma indisponibilidade inominada, impedindo o registro de nova venda do bem até comprovado o início da restituição na forma e prazo legal ou acordados em instrumento específico (art. 32-A, §2° da lei 6.766/79).

Porém, o art. 251-A da LRP não exige a devolução de qualquer parcela paga pelo comprador ao vendedor para que ocorra o cancelamento administrativo do compromisso, sem qualquer ressalva quanto ao fato do imóvel ser loteado ou não.

A primeira problemática que surge trata do escopo de aplicabilidade do art. 251-A e se há revogação de leis especiais.

Por ser previsão geral, parece correto que possa ser aplicado naquilo que não for contrário à disposição especial, suprindo lacunas, já que, nos termos da LINDB, "a lei nova, que estabeleça disposições gerais ou especiais a par das já existentes, não revoga nem modifica a lei anterior"3.

Em segundo lugar, havendo incidência da Lei do Distrato, questiona-se se o registrador de imóveis deve exigir a devolução das parcelas para o cancelamento administrativo do compromisso de compra e venda. A resposta é negativa, pois não há previsão legal para essa exigência em momento anterior ao cancelamento.

O efeito civil de obrigar a devolução dos valores pagos pelo comprador somente ganha exigibilidade em momento posterior ao cancelamento do compromisso, em 12 parcelas mensais, após o prazo de carência de 180 dias do prazo contratual de conclusão das obras ou 12 meses da rescisão contratual, conforme dispõe o art. 32-A, §1° da lei 6.766/79.

A melhor solução para essa questão perpassa pela averbação-notícia na matrícula do imóvel da indisponibilidade prevista no art. 32-A, §2° da lei 6.766/79, impedindo novo registro de venda até o início da restituição do valor pago. Essa situação pode ser noticiada em averbação autônoma ou no próprio ato de averbação do cancelamento administrativo do compromisso de compra e venda.

Desse modo, para o cancelamento administrativo do compromisso de compra e venda (art. 251-A da LRP), havendo a incidência da Lei do Distrato - com o efeito civil de devolverem-se as parcelas paga pelos compromissário comprador - não deve o registrador exigir o prévio depósito desses valores para o cancelamento administrativo, mas deve fazer constar a indisponibilidade de novas compras e vendas até o início da restituição.

Em outras palavras, ainda que as parcelas pagas pelo compromissário comprador inadimplente ao compromissário vendedor não sejam restituídas, pode-se operar o cancelamento administrativo do compromisso, mas com a pena da indisponibilidade, resolvendo-se essa questão da devolução em demanda judicial, em caso de negativa.

Por fim, como incentivo para a desjudicialização, entendemos que o legislador poderia ter previsto essa situação, condicionando o cancelamento administrativo ao pagamento desses valores ou ao seu início, prevenindo lides sobre a devolução.

Sejam Felizes!

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1 AMADEI, V. C.; AMADEI, V. D. A. Como lotear uma gleba: O parcelamento do solo urbano e seus aspectos essenciais (loteamento e desmembramento). (4ª ed). Campinas: Millennium, 2014.

2 STJ. 4ª Turma. REsp 1789863-MS, Rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 10/08/2021 (Info 704).

3 Art. 2, §2° da LINDB.

Fonte: Migalhas