STJ decide: Contrato de compra sem registro não impede que o imóvel seja hipotecado a terceiros

STJ decide: Contrato de compra sem registro não impede que o imóvel seja hipotecado a terceiros

Gustavo Mendes de Oliveira e Natalia Dupin

STJ reafirma que promessa de compra e venda só produz efeitos contra terceiros se registrada na matrícula do imóvel. Segurança exige publicidade.

sexta-feira, 20 de junho de 2025
Atualizado em 18 de junho de 2025 14:52

O STJ reafirmou, em recente julgamento, a importância do registro da promessa de compra e venda na matrícula do imóvel para que esta produza efeitos perante terceiros: "A propriedade do imóvel só se transfere com o registro imobiliário". No REsp 2.141.417/SC, a 4ª turma entendeu que, no caso de imóvel comercial, a promessa não registrada não é oponível a terceiro de boa-fé que recebe o bem como garantia hipotecária devidamente registrada.

A decisão reforça a função publicitária perante terceiros do registro imobiliário e destaca o risco enfrentado por compradores que não formalizam adequadamente seus contratos. Antes desse registro, existe apenas um direito obrigacional entre as partes que celebraram o negócio jurídico de promessa de compra e venda. Somente com o registro do título na matrícula do imóvel é que se aperfeiçoa o direito real de aquisição, tornando-o oponível a terceiros e apto a produzir efeitos erga omnes quanto à transferência da propriedade.

No caso julgado, a recorrente alegou ter adquirido, por contrato particular de promessa de compra e venda, um imóvel comercial em 2007, exercendo desde então a posse mansa e pacífica. Contudo, em 2009, a antiga proprietária - que permanecia como titular formal na matrícula - instituiu hipoteca sobre o bem em favor da credora, ora recorrida. Em 2018, o imóvel foi objeto de penhora em ação de execução, ajuizada pela credora, motivando a oposição de embargos de terceiro.

O juízo de primeiro grau acolheu os embargos e afastou os efeitos da penhora, reconhecendo a anterioridade da promessa de compra e venda. No entanto, o TJ/SC reformou a decisão, ao considerar que a hipoteca foi regularmente registrada, mesmo que posterior à celebração do contrato de compra e venda, em virtude da ausência de publicidade registral do direito do promitente comprador.

Ao julgar o recurso especial, a 4ª turma foi categórica ao afirmar que a ausência de registro da promessa de compra e venda inviabiliza sua eficácia erga omnes, ainda que a alienação tenha ocorrido antes da constituição da garantia real. Além disso, a Corte reiterou que:

"A propriedade do imóvel somente se transfere com o registro (art. 1.245, §1º, do Código Civil). Antes disso, o compromisso de compra e venda gera apenas um direito obrigacional entre as partes, sem eficácia erga omnes."

A fundamentação adotada pelo STJ é clara ao dispor que, sem o registro, a promitente compradora detém apenas um direito obrigacional, ineficaz perante terceiros, ainda que tenha ocorrido a posse e o pagamento integral do preço. O efeito erga omnes - indispensável à segurança e estabilidade das relações jurídicas - somente se consolida com o ingresso do título no fólio real.

Trata-se de reafirmação da supremacia do princípio da publicidade registral, como mecanismo protetivo da boa-fé objetiva dos terceiros que confiam nas informações constantes da matrícula imobiliária. A jurisprudência do Tribunal é uniforme no sentido de que o registro do título é condição de eficácia plena dos atos translativos do domínio imobiliário em face de terceiros.

Nesse sentido, a decisão da Corte representa um alerta inequívoco aos envolvidos em negócios imobiliários, nos quais a circulação de garantias reais e a constituição de ônus são frequentes. Nesse contexto, recomenda-se:

. Compradores devem providenciar a lavratura e registro da escritura de compra e venda, para proteger seu direito real de aquisição frente a terceiros.

. Contratos particulares, embora válidos e eficazes entre as partes, não produzem efeitos perante terceiros. Assim, se não levados ao registro imobiliário, não impedem a constituição de garantias reais ou a constrição judicial do bem, ainda que o comprador esteja na posse do imóvel.

. A posse de boa-fé, ainda que pacífica e duradoura, não prevalece contra atos de terceiros amparados pela fé pública do registro imobiliário.

. Incorporadoras e credores devem adotar postura diligente na análise da matrícula do imóvel, examinando com atenção a existência de ônus, restrições ou direitos previamente constituídos e registrados, a fim de avaliar adequadamente os riscos jurídicos envolvidos na constituição de garantias reais, em conformidade com a jurisprudência consolidada e os enunciados sumulares dos tribunais superiores.

A decisão ora comentada reafirma um princípio consolidado no Direito Registral brasileiro: o registro imobiliário não constitui mera formalidade, mas sim requisito essencial à eficácia plena dos atos translativos da propriedade. Ignorar essa exigência é comprometer a segurança jurídica da transação e expor o adquirente a riscos patrimoniais relevantes. 

Gustavo Mendes de Oliveira
Pós-Graduado em Direito Imobiliário, Notarial e Registral pela Universidade Candido Mendes (UCAM -RJ). Graduado em Direito pela Universidade Candido Mendes (UCAM - RJ)

Moura Tavares, Figueiredo, Moreira e Campos Advogados

Natalia Dupin
Sócia do escritório Moura Tavares, Figueiredo, Moreira e Campos Advogados.

Fonte: Migalhas

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