STJ valida venda direta de imóvel apesar de descumprimento de rito do CPC

Negócio aprovado

STJ valida venda direta de imóvel apesar de descumprimento de rito do CPC

Sem provas de prejuízo às partes, 3ª turma da Corte da Cidadania manteve venda direta feita após leilão sem arremate.

Da Redação
segunda-feira, 29 de junho de 2026
Atualizado às 10:43

A venda direta de imóvel penhorado, feita após leilão judicial sem arremate, não deve ser anulada automaticamente porque o procedimento previsto no CPC não foi seguido à risca. Para a 3ª turma do STJ, é preciso demonstrar prejuízo concreto às partes.

Com esse entendimento, o colegiado negou, por unanimidade, recurso de dois devedores que tentavam anular a venda de um imóvel em execução de título extrajudicial.

Leilão sem interessados

No caso, o imóvel havia sido penhorado em uma ação de cobrança movida pelo Banco do Brasil.

Depois de um leilão judicial sem a arrematação do bem, o bem foi vendido diretamente a um terceiro, modalidade chamada no CPC de alienação por iniciativa particular.

A propriedade, avaliada em R$ 926.213,08, foi alienada por R$ 472.368,67, à vista. Depois, a venda foi homologada pelo juízo, e o comprador passou a ter a posse do imóvel.

Os antigos proprietários ajuizaram ação para anular a venda. Alegaram que o procedimento previsto no CPC não foi observado e que não foram intimados previamente da venda direta.

Segundo eles, se tivessem sido avisados, familiares poderiam ter apresentado proposta para manter o imóvel na família.

O juízo de 1º grau julgou o pedido improcedente. O TJ/SC manteve a sentença, por entender que, embora o rito legal não tenha sido integralmente seguido, não houve prejuízo aos autores. Para o tribunal estadual, a venda ocorreu logo depois do leilão judicial, do qual os devedores tinham ciência.

Procedimento descumprido

No STJ, a relatora, ministra Nancy Andrighi, explicou que a alienação por iniciativa particular está prevista no art. 880 do CPC.

Essa modalidade permite que, quando não houver adjudicação, o credor peça a venda do bem por iniciativa própria ou por meio de corretor ou leiloeiro credenciado.

A ministra destacou que, nesses casos, o juiz deve fixar as condições da venda, como prazo, forma de publicidade, preço mínimo, condições de pagamento, garantias e eventual comissão de corretagem.

No caso concreto, Nancy reconheceu que o procedimento não foi respeitado. Não houve pedido prévio do credor, intimação das partes nem fixação das condições da alienação pelo juiz.

Ainda assim, a relatora observou que a venda foi posteriormente aceita pelo banco credor e homologada pelo juízo. Além disso, o imóvel foi vendido por valor superior a 50% da avaliação e pago à vista.

Para Nancy, a existência de falha no procedimento não leva, por si só, à anulação da venda. É preciso demonstrar prejuízo concreto.

Sem prejuízo

Os recorrentes alegavam que a falta de intimação impediu familiares de exercerem preferência na compra do imóvel.

A relatora, porém, destacou que familiares do executado estiveram presentes no leilão e tiveram ciência do interesse do comprador em adquirir o bem, mas não apresentaram proposta.

Nancy também observou que a tese de perda da chance de exercer preferência só foi levantada posteriormente, na réplica da ação anulatória, e não na petição inicial nem nas impugnações apresentadas na época da arrematação.

Para a ministra, os danos alegados decorreram da própria perda do imóvel penhorado, e não da falta de intimação específica para a venda direta.

"Eventuais invalidades da alienação por iniciativa particular dependerão da demonstração de prejuízo", concluiu.

Preço vil

O acórdão também tratou da proibição de venda por preço vil, isto é, por valor muito abaixo da avaliação do bem.

A ministra lembrou que, como regra, também se aplica à alienação por iniciativa particular a vedação à venda por preço inferior ao mínimo fixado pelo juiz. Se não houver preço mínimo definido, considera-se vil o valor inferior a 50% da avaliação.

No caso, o imóvel foi vendido por quantia superior a esse patamar.

A relatora também citou precedentes da 3ª turma no sentido de que, em situações excepcionais, diante das particularidades do caso, pode ser admitida venda por valor inferior a 50% da avaliação sem que isso configure preço vil.

Processo: REsp 2.202.208
Veja o acórdão.

Fonte: Extraído de Migalhas

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