Apelação Cível - Extinção de condomínio

Apelação Cível - Extinção de condomínio - Alienação do bem comum - Venda judicial - Ocupação exclusiva por um dos coproprietários - Aluguel  

- A extinção de condomínio é direito potestativo do condômino, que pode exercê-lo a qualquer tempo e independentemente da vontade do consorte, desde que se trate de bem comum e indivisível.

- Se apenas um dos condôminos ocupa o imóvel com exclusividade, faz jus o outro a indenização, a título de aluguel, na proporção de sua cota-parte.

- O marco inicial da indenização se dará com a citação, tendo em vista a ausência de notificação.

Apelação Cível nº 1.0384.11.001932-8/001 - Comarca de Leopoldina - Apelantes: 1º) W.L.S., 2ª) A.N.C. - Apelados: W.L.S., A.N.C. - Relator: Des. Marco Aurelio Ferenzini

ACÓRDÃO

Vistos etc., acorda, em Turma, a 14ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em, de ofício, acolher a preliminar de julgamento citra petita, prosseguindo no julgamento. Rejeitar as preliminares de indeferimento da inicial. Negar provimento ao 1º recurso. Dar provimento ao 2º recurso.

Belo Horizonte, 3 de abril de 2014. - Marco Aurelio Ferenzini - Relator.

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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DES. MARCO AURELIO FERENZINI - Trata-se de apelações interpostas em razão da sentença de f. 76/79, prolatada pelo MM. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Leopoldina/MG, que, nos autos da ação ordinária, ajuizada por A.N.C. em face de W.L.S., julgou parcialmente procedente a pretensão inicial, para declarar findo o condomínio existente sobre o imóvel descrito na inicial, determinando a alienação judicial do imóvel na forma do art. 1.115 do CPC.

As partes foram ainda condenadas ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) das custas processuais, suspendendo sua exigibilidade na forma do art. 12 da Lei 1.060/50. Com relação aos honorários advocatícios, foram compensados, na forma do art. 21 do CPC.

O 1º apelante, às f. 82/92, alega preliminarmente indeferimento da inicial, baseando-se no art. 295, inciso V, c/c art. 267, incisos I e IV, do CPC.

No mérito, sustenta que a autora pretende mudar unilateralmente os termos da partilha, conforme constou da escritura pública de separação consensual. Assim, não cabe agora a autora tentar, através da presente ação, mudar o que foi determinado e acordado quanto ao valor dado ao bem.

Narra que já tentou, por diversas vezes, formalizar um acordo com a autora, a fim de que pudesse pagar sua parte no imóvel (valor pactuado na separação consensual), com juros e correção monetária.

Finaliza, acrescentando que, na sentença, o Juiz a quo não mencionou o valor do imóvel avaliado entre as partes quando da separação em R$25.000,00 (vinte e cinco mil reais), apenas fez menção à quota-parte de 50% (cinquenta por cento) sobre a partilha do bem.

Já a 2ª recorrente, às f. 106/112, pleiteia a cobrança do aluguel mensal no valor de R$500,00 (quinhentos reais), a ser pago pelo réu, enquanto não for realizada a venda do imóvel e perdurar a utilização exclusiva do réu sobre o imóvel.

Requer também a divisão do valor adquirido com a venda do imóvel em partes iguais, com as deduções das despesas contraídas pela autora, na realização do registro do imóvel, no valor de R$1.085,00 (mil e oitenta e cinco reais) e sobre as futuras despesas com a realização da alienação particular.

Contrarrazões às f. 115/123, alegadas pelo réu e às f. 129/136, pela autora.

É o relatório.

Passa-se à decisão:

Recursos próprios, tempestivos e isentados de preparos.

I - De ofício, suscito preliminar de julgamento citra petita:

Evidencia-se que a autora, ora 2ª apelante, pleiteou na inicial que, do valor adquirido na venda do imóvel, fossem deduzidas as despesas contraídas por ela, na realização do registro do imóvel, no valor de R$1.085,00 (mil e oitenta e cinco reais) e sobre as futuras despesas (f. 08, item d).

Tem-se que o MM. Juiz não analisou tal pedido, incorrendo em julgamento citra petita, o que imporia a um primeiro momento a anulação da sentença.

Contudo, a anulação da sentença e o retorno dos autos ao juízo para suprir o exame de determinada questão ocasionaria um retardo na solução do litígio, fim último do processo.

Dessa forma, faz-se possível sanar tal vício com aplicação do § 3º do art. 515 do CPC e da teoria da causa madura em tal hipótese, em observância aos princípios da celeridade e economia processuais, que autorizariam uma interpretação extensiva ao referido dispositivo legal.

Diante disso, declaro a nulidade da sentença, por vício citra petita, prosseguindo, porém, no julgamento do recurso.

II - Preliminar: inépcia da inicial - art. 295, inciso V, c/c art. 267, incisos I, ambos do CPC:

Aduz o 1º apelante que a ação é inadequada para dirimir a lide, uma vez que, quando da separação, constou, na partilha do bem, que a cada outorgante caberiam 50% (cinquenta por cento) do imóvel, recebendo cada um o valor de R$12.500,00 (doze mil e quinhentos reais). Assim, deveria a autora ter ingressado com a ação executória.

Em primeiro lugar, deve-se destacar que o pedido, nos termos do art. 282 do CPC, caracteriza-se como um dos elementos da petição inicial e é, juntamente com a causa de pedir, essencial para o exercício da atividade jurisdicional, uma vez que o juiz decidirá a lide nos limites em que foi proposta (art. 128 do CPC).

Por conseguinte, não é sem razão que o CPC, em seu art. 295, inciso I, prevê que se considera inepta a petição inicial na qual não haja pedido cominando a tal defeito a extinção do processo sem julgamento do mérito (art. 267, inciso I, c/c art. 295, inciso I, ambos do CPC).

No caso sob julgamento, verifica-se da conclusão da petição inicial o seguinte:

"V - Diante do exposto, pede-se a Vossa Excelência:

a) A procedência da presente ação, com a alienação particular do bem imóvel, nos temos do art.1.113, § 3º, do CPC, ou seja, a venda livre do imóvel pela interessada no mercado imobiliário, respeitando o direito do cônjuge de preferência do ex-cônjuge-varão, mediante o depósito judicial, no prazo previsto por este d. Juízo caso venha exercer o direito de preferência;

b) Caso este d. Juízo entenda diferente do pedido acima, pede-se a procedência da presente ação com a alienação judicial do bem imóvel, nos termos do art. 1.113 e seguintes do Código de Processo Civil;

c) A cobrança de aluguel mensal no valor de R$500,00 (quinhentos reais) a ser pago pelo ex-cônjuge-varão à interessada A.N.C., a ser depositado na Caixa Econômica Federal 1639, Conta-poupança 01300093958-6, enquanto o ex-cônjuge-varão usufruir de todo o imóvel com exclusividade;

d) A divisão do valor adquirido com a venda do imóvel em partes iguais, com as deduções das despesas contraídas pela interessada, na realização do registro do imóvel, no valor de R$1.085,00 (mil e oitenta e cinco reais), cf. comprovante anexo, e sobre as futuras despesas, com a realização da venda para um terceiro comprador, caso autorizado por este douto Juízo.

No caso, a autora evidenciou nitidamente as suas intenções, ressaltando o objetivo da ação, pois, transcorridos vários anos, não foi realizada a venda do imóvel, não restando alternativa, a não ser postular a extinção do condomínio judicialmente - na verdade, pedido para alienação do bem comum indivisível.

Desse modo, não há que se falar em inépcia da inicial, porquanto observadas as exigências processuais.

Assim, rejeito a preliminar.

III - Preliminar: indeferimento da inicial art. 267, inciso IV, do CPC.

Alega o 1º apelante a preliminar de ausência de pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, considerando a via eleita pela autora.

O art. 267, inciso IV, assim preceitua:

"Art. 267. Extingue-se o processo, sem resolução do mérito:

[...]

IV - quando se verificar a ausência de pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo".

Acerca do tema, leciona Humberto Theodoro Júnior:

"A prestação jurisdicional, para ser posta à disposição da parte, além das condições da ação, subordina-se ao estabelecimento válido da relação processual, que só será efetivo quando se observarem certos requisitos formais e materiais, que recebem, doutrinariamente, a denominação de pressupostos processuais. [...] Os pressupostos são aquelas exigências legais sem cujo atendimento o processo, como relação jurídica, não se estabelece ou não se desenvolve validamente. E, em consequência, não atinge a sentença que deveria apreciar o mérito da causa. São, em suma, requisitos jurídicos para a validade e eficácia da relação processual. [...]". (Curso de direito processual civil. 46. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2007, v. I, p. 68.)

No presente caso, não se constata a ausência de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo, uma vez que a forma processual está adequada à pretensão, já que foi ajuizada ação de extinção de condomínio c/c com alienação do bem comum, conforme as razões lançadas pela autora.

Assim, rejeito a preliminar.

V - Mérito:

Os recursos serão analisados conjuntamente.

Extrai-se da inicial que houve separação consensual extrajudicial entre as partes, na qual ficou estabelecido que o imóvel residencial, localizado na Av. XXX, seria partilhado em partes iguais. Contudo, o réu permaneceu morando na casa, sem procurar vendê-lo nem pagar à autora sua parte. Assim, requereu a autora a fixação do aluguel a seu favor, bem como a alienação e divisão do imóvel, em partes iguais, descontando as despesas com o cartório.

Verifica-se que as partes não negam sua condição de condôminos de bem indivisível, comprovada pelos documentos acostados aos autos (f. 20/21) e, consequentemente, a autora tem o direito de postular judicialmente a alienação do bem para extinguir a comunhão, em conformidade com o disposto no art. 1.322 do CC.

Sobre o tema, Caio Mário da Silva Pereira assim leciona:

"A comunhão não é a modalidade natural da propriedade. É um estado anormal (Clóvis Beviláqua), muito frequentemente gerador de rixas e desavenças e fomentador de discórdias e litígios. Por isso mesmo, considera-se um estado transitório, destinado a cessar a todo tempo. A propósito, vige então a idéia central que reconhece aos condôminos o direito de lhe pôr termo [...] é lícito aos condôminos acordarem em que a coisa fique indivisa [...]. Guardada essa ressalva, pode qualquer condômino a todo tempo exigir a divisão da coisa comum. (Código Civil, art. 629.)

[...]

Quando a coisa for indivisível ou se tornar, pela divisão, imprópria ao seu destino e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizados os outros, será vendida. Em tal caso, qualquer dos condôminos requererá a alienação com observância do disposto no Código de Processo Civil, sendo o bem vendido em hasta pública, na qual serão observadas as preferências gradativas: o condômino em condições iguais prefere ao estranho; [...] Praceado o bem e deduzidas as despesas, o preço será repartido na proporção dos quinhões ou sortes". (Instituições de direito civil. 11. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2001, p. 134/135.)

Analisando a escritura de separação consensual de f. 20/21, assim se depreende:

¡°[...]

9 - Dos bens do casal: os outorgantes e reciprocamente outorgados adquiriram, durante seu casamento, o seguinte bem comum, que totaliza o valor de R$25.000,00 (vinte e cinco mil reais).

9.1 - Casa residencial, [...] Sendo que os outorgantes atribuem, para fim desta partilha, o valor de R$25.000,00 (vinte e cinco mil reais);

10.0 - Partilha: os outorgantes e reciprocamente outorgados resolvem partilhar seu bem comum, da seguinte forma:

10.1 - [...]

10.2 - A cada outorgante caberá 50% (cinquenta por cento) do imóvel acima descrito, recebendo cada um o valor de R$12.500,00 (doze mil e quinhentos reais);

[...]

Extrai-se do documento acima que, do imóvel do casal, no importe de R$25.000,00 (vinte e cinco mil reais), fixados para os fins da partilha, caberá a cada outorgante o percentual de 50% (cinquenta por cento).

Ocorre que, passados alguns anos, a autora pretende a realização da venda do imóvel, mas não no valor atribuído na escritura de separação, pois, conforme documentos juntados por ela às f. 26/27, o imóvel teria sofrido uma valorização.

O réu, por sua vez, aduz que o valor do imóvel seria o da escritura de separação, no que não tem nenhuma razão, pois, repetindo, aquele valor foi atribuído para fins de partilha e, uma vez que passados quase quatro anos, não se sabe com precisão o valor real do imóvel.

Assim, comprovada ficou a existência de um conflito de interesses, bem como a impossibilidade de resolução amigável entre as partes, não restando outra saída a não ser a alienação judicial, nos termos do art. 1.113, § 3º, do CPC.

A autora, por sua vez, pleiteia a cobrança do aluguel mensal, no valor de R$500,00 (quinhentos reais), (f. 08 - item c), a ser pago pelo réu, enquanto não for realizada a venda do imóvel e perdurar a utilização exclusiva do réu sobre o imóvel.

Sobre o tema, o STJ já se manifestou:

¡°Recurso especial. Família. Separação litigiosa. Partilha. Ajuizamento de ação de arbitramento de aluguel. Imóvel comum utilizado por apenas um dos cônjuges. Possibilidade. Direito de indenização. Dissídio jurisprudencial demonstrado. Recurso provido. - Conforme jurisprudência pacífica desta Corte, a circunstância de ter permanecido o imóvel comum na posse exclusiva da varoa, mesmo após a separação judicial e a partilha de bens, possibilita o ajuizamento de ação de arbitramento de aluguel pelo cônjuge afastado do lar conjugal e coproprietário do imóvel, visando à percepção de aluguéis do outro consorte, que serão devidos a partir da citação. - Precedentes. - Recurso provido para reconhecer o direito do recorrente à percepção de aluguel de sua ex-consorte, vez que na posse exclusiva do imóvel comum, a partir da data da citação, na proporção do seu quinhão estabelecido na sentença. (REsp 673118/RS; Relator Ministro Jorge Scartezzini; publicação no DJ de 06.12.2004.)

"Ação de arbitramento de aluguel. Imóvel pertencente ao casal. Separação judicial sem partilha de bens que ficou relegada para momento posterior. Uso do imóvel comum por apenas um dos cônjuges. Direito à indenização a partir da citação. - Ocorrendo a separação do casal e permanecendo o imóvel comum na posse exclusiva do varão, é de se admitir a existência de um comodato gratuito, o qual veio a ser extinto com a citação para a ação promovida pela mulher. - Daí ser admissível, a partir de então, o direito de a coproprietária ser indenizada pela fruição exclusiva do bem comum pelo ex-marido. - Precedente da eg. Segunda Seção: EREsp 130.605/DF, DJ de 23.04.2001. - Recurso especial conhecido pelo dissídio e parcialmente provido apenas para fixar a citação como termo inicial do retributivo devido à autora". (REsp 178130/RS, Relator Min. Cesar Asfor Rocha, 4ª T., DJ de 17.06.2002, p. 266.)

No mesmo sentido, este Tribunal:

¡°Ação de extinção de condomínio. Art. 1.322 do Código Civil. Direito do condômino que pode ser exercido a qualquer tempo. Venda judicial do bem comum indivisível. Ocupação do imóvel com exclusividade. Indenização pelo uso exclusivo do imóvel por um dos condôminos. Possibilidade. - É possível a extinção de condomínio por vontade de um dos condôminos, com a consequente alienação judicial do bem imóvel, quando a coisa for indivisível e os consortes não concordarem em adjudicá-la a um só, indenizando os outros, por força dos arts. 1.322 e segs. do Código Civil. Se apenas um dos condôminos ocupa o imóvel com exclusividade, faz jus o outro a indenização, a título de aluguel, na proporção de sua cota-parte. (Relator: Des. Antônio de Pádua, Apelação nº 10702.06.289210-5/001.)

¡°Ação de extinção de condomínio. Venda imóvel. Separação judicial. Aluguel. Possibilidade. - Ocorrendo a separação e a partilha dos bens do casal e permanecendo o imóvel comum na posse exclusiva de um dos consortes, é admissível o arbitramento do aluguel em favor daquele que foi afastado do lar conjugal. (Relator: Des. Wagner Wilson, data do julgamento: 27.02.2013, Apelação nº 1.0194.08.091739-7/001.)

Assim, tem direito a 2ª recorrente a receber os aluguéis advindos do imóvel, porque, enquanto coproprietária do imóvel, a autora tem o direito de perceber parte dos frutos produzidos, e, encontrando-se o bem na posse e fruição exclusiva de um dos titulares do domínio, este deve pagar aos demais o valor correspondente à cota daqueles nos aluguéis.

Sobre o tema, leciona Francisco Eduardo Loureiro que:

¡°Deve o condômino usar a coisa comum de modo a não excluir igual direito dos demais comunheiros, ou seja, deve esse direito ser compatível com o estado de indivisão. Caso utilize com exclusividade a coisa, em detrimento dos demais condôminos, podem estes exigir o pagamento de aluguel, para evitar o enriquecimento sem causa. Embora não explicite a lei, tal situação é admitida de longa data pela doutrina e jurisprudência (CARVALHO SANTOS, J. M. Código Civil Brasileiro interpretado. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1943, v. VIII, p. 307; MONTEIRO, Washington de Barros. Op. cit., p. 208; JTJ 122/87 e 206/27) (in Cezar Peluso (Coord.), Código Civil comentado. 7. ed. Barueri: Manole, 2013, p. 1.316).

Ademais, cumpre ressaltar que não há prova nos autos de que a autora tenha permitido a ocupação exclusiva do imóvel pelo réu, de forma graciosa, fazendo ela jus à indenização, a título de aluguel, do imóvel ocupado por este, na proporção de sua cota-parte, a partir da data da citação, conforme jurisprudência supracitada, até a efetiva desocupação do bem.

No que se refere ao valor do aluguel, extrai-se da contestação que o réu impugnou o direito da autora em recebê-lo, entretanto permaneceu silente quanto ao importe atribuído na inicial. Sendo assim, deve prevalecer o valor apontado pela autora, na proporção de 50% (cinquenta por cento), ou seja, R$250,00 (duzentos e cinquenta reais), a contar da data da citação, quando o réu foi constituído em mora, até a efetiva desocupação do bem.

Em relação às deduções das despesas contraídas pela autora, na realização do registro do imóvel de propriedade das partes, no valor de R$1.085,00 (mil e oitenta e cinco reais), restaram elas comprovadas, conforme f. 28, fazendo jus a autora ao recebimento da cota-parte pertencente ao réu, ou seja, 50% (cinquenta por cento), pois a outra metade é devida pela autora.

Ante o exposto, de ofício, acolho a preliminar de sentença citra petita. Rejeito as preliminares de inépcia da inicial. Quanto ao mérito, nego provimento ao 1º recurso. No mérito do 2º recurso, aplicando o art. 515, § 3º, do CPC, dou provimento ao recurso, para condenar o réu a pagar à autora indenização, a título de aluguel, no valor de R$250,00 (duzentos e cinquenta reais), a partir da citação até a efetiva desocupação do bem, incidindo correção monetária de acordo com os índices da Corregedoria-Geral de Justiça, a partir do vencimento das parcelas mensais, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação. Do valor adquirido com a venda do imóvel, serão deduzidas, em partes iguais, as despesas contraídas pela autora, no valor de 50% de R$1.085,00 (mil e oitenta e cinco reais), que deverá ser abatido da parte cabente ao réu.

Condeno o réu ao pagamento das custas e honorários advocatícios, arbitrados em R$800,00 (oitocentos reais), suspensos nos termos da Lei 1.060/50.

Custas recursais, ex lege.

Votaram de acordo com o Relator os Desembargadores Valdez Leite Machado e Evangelina Castilho Duarte.

Súmula - DE OFÍCIO, ACOLHERAM A PRELIMINAR DE JULGAMENTO CITRA PETITA, PROSSEGUINDO NO JULGAMENTO. REJEITARAM AS PRELIMINARES DE INDEFERIMENTO DA INICIAL. NEGARAM PROVIMENTO AO 1º RECURSO. DERAM PROVIMENTO AO 2º RECURSO.

Data: 28/05/2014 - 09:57:14   Fonte: Diário do Judiciário Eletrônico - 27/05/2014 

Extraído de Sinoreg/MG