A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que não subsiste responsabilidade dos fiadores por aluguéis quando, para encerrar o contrato, o locador condiciona o recebimento das chaves à concordância com laudo de vistoria realizada no imóvel.

Na origem do caso, dois fiadores apresentaram embargos à execução de valores relativos ao contrato de locação comercial firmado por uma igreja, primeira executada. Os embargantes argumentaram que não seriam responsáveis pelo pagamento dos aluguéis referentes ao período entre a desocupação do imóvel e a efetiva entrega das chaves, já que o locador condicionou o recebimento destas à assinatura do laudo de vistoria, o qual apontava avarias no imóvel.

A devolução das chaves ocorreu posteriormente, por meio de ação de consignação proposta exclusivamente pela locatária contra o locador.

Fiadores pediram liberação do encargo após desocupação do imóvel

O juízo acolheu os embargos, reconhecendo a inexistência de débito e extinguindo o processo com resolução de mérito, pois, segundo ele, a entrega das chaves não poderia ter sido condicionada à assinatura de um único documento, que tratava da devolução e da concordância com a vistoria.

No entanto, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) reformou a sentença, por entender que não houve recusa do locador em receber as chaves, de modo que os fiadores continuariam obrigados a garantir os aluguéis.

No STJ, os fiadores sustentaram que o imóvel foi desocupado e que a locatária quis entregar as chaves, mas o locador se recusou injustificadamente a recebê-las, exigindo antes a assinatura de um documento que importaria em assumir responsabilidade e dívida. Por isso, afirmaram que deveriam ser desonerados em relação aos aluguéis vencidos após a desocupação.

Locatário pode extinguir contrato a qualquer momento

A relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que um contrato de locação por tempo indeterminado – como o do caso em julgamento – pode ser encerrado pelo locatário quando quiser, exigindo-se apenas o aviso prévio, segundo disposto no artigo 6º da Lei 8.245/1991.

A ministra ressaltou que o encerramento da locação é direito potestativo do locatário, ou seja, o término do contrato depende apenas de ato unilateral de quem alugou o imóvel. Por esse motivo – acrescentou –, a extinção do contrato não pode ser impedida pelo locador em razão de supostos prejuízos ou danos causados ao imóvel.

Andrighi explicou que, conforme a jurisprudência do STJ, o ressarcimento de eventuais avarias ocorridas enquanto o imóvel esteve alugado deve ser discutido em ação própria, não sendo justificativa razoável para impedir a rescisão contratual.

No caso, a ministra verificou que o imóvel foi desocupado e que o locador foi notificado dentro do prazo legal, não podendo o fiador ser responsabilizado por ato do locador que, de forma indevida, condicionou a entrega das chaves à concordância com o laudo de vistoria.

Leia o acórdão no REsp 2.220.656.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 2220656

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Resumo em linguagem simples: Ao fim do período de aluguel, a locatária quis devolver as chaves, mas o proprietário condicionou seu recebimento à concordância com o laudo de vistoria, que apontava danos no imóvel. A entrega das chaves só aconteceu mais tarde, na Justiça. O proprietário quis cobrar dos fiadores os aluguéis vencidos entre a desocupação do imóvel e a efetiva entrega das chaves. O STJ, porém, considerou indevida a recusa do proprietário em receber as chaves. Segundo o tribunal, o locatário tem o direito de encerrar quando quiser o contrato por prazo indeterminado, bastando comunicar previamente ao locador, e eventuais avarias no imóvel devem ser discutidas em processo específico.

Superior Tribunal de Justiça (STJ)

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