Locador que proíbe funcionamento de imóvel comercial alegando restrições pela Covid-19 comete ato ilícito

Locador que proíbe funcionamento de imóvel comercial alegando restrições pela Covid-19 comete ato ilícito

12/08/2022 às 16h48
Por Rezende Teixeira & Silva Consultoria Jurídica              

Na data de 08 de agosto de 2022 o STJ publicou o informativo de jurisprudência nº 743 fixando a tese de que pratica ato ilícito apto à indenização o locador que proíbe o funcionamento de imóvel comercial locado, cujo acesso é autônomo e independente, sob a justificativa de cumprimento às normas de restrição sanitária pela Covid-19.

A controvérsia do caso analisado consiste em definir se a proibição de acesso a imóvel comercial imposta pelo locador, sob a justificativa de cumprimento às normas de restrição sanitária pela Covid-19, constitui ato ilícito apto à indenização do locatário.

Como cediço, as obrigações impostas aos contratantes nas locações não residenciais estão previstas nos arts. 22 e 23 da Lei n. 8.245/1991.

É possível extrair dos referidos dispositivos, que a responsabilidade pelo uso do imóvel é do locatário, restringindo-se a obrigação do locador à entrega do imóvel ao locatário em conformidade com a destinação do imóvel, garantindo a manutenção da destinação durante a execução do contrato.

A moldura fática apresentada pelas instâncias ordinárias aponta que o restaurante locatário, embora estivesse localizado dentro do Jockey Club, locador, possuía acesso autônomo e independente do clube.

Nesse sentido, a Corte de origem consignou que o contrato "não vinculava o funcionamento do aludido restaurante aos dias e horários em que o clube estivesse aberto, nem aos eventos que nele viessem a ocorrer".

Extrai-se dos autos que era viável assegurar o acesso do público exclusivamente à área destinada ao restaurante, mantendo-se fechadas as demais áreas do clube, incluindo aquelas em que eram realizadas as atividades do turfe, tornando-se irrelevante, em tal medida, a proibição do funcionamento do clube.

Vale destacar que o recorrente não teria nem sequer que implementar medidas para "isolar" o local, o qual já se encontrava cercado e, portanto, separado das demais áreas.

Estabelecidas, portanto, as premissas em torno da atuação indevida do recorrente, revelou-se, de igual maneira, desprovida de razoabilidade ou proporcionalidade, tendo em vista que a conduta do locador acarretou ônus excessivo ao locatário, mediante sacrifício da retomada de suas atividades econômicas, não havendo se falar em "exercício regular de seu direito reconhecido na condição de locador".

No que tange ao argumento de que restrição da pandemia serviria como excludente da responsabilidade civil, o recorrido agiu amparado em diploma normativo adequado ao exercício de suas atividades, não se extraindo dos autos, por outro lado, qualquer situação excepcional de risco concreto à saúde dos frequentadores do Jockey Club que autorizasse a atuação do recorrente fora dos limites que lhe eram previstos.

O ato, portanto, é ilícito, na forma do que preveem os arts. 186, 187 e 188 do Código Civil, não tendo o recorrente agido sob o amparo de qualquer excludente de responsabilidade civil.

Ademais, é bem de ver que a diretriz da boa-fé que rege as relações contratuais foi descumprida pelo recorrente, tendo em vista que o ato praticado se revelou, a um só tempo, desmesurado e impeditivo do alcance da função do contrato, alijando por completo o locatário de exercer os poderes inerentes ao uso e gozo da coisa, conforme o art. 565 do CPC.

Dessa forma, sendo incontroversa a ocorrência de danos ao locatário em decorrência do período em que permaneceu fechado por ato exclusivo do recorrente, deve o recorrente indenizar o recorrido pelos danos sofridos, nos termos do art. 927 c/c 402, todos do Código Civil.

Fonte: Jurídico Certo