PL de despejo extrajudicial por inadimplência

PL de despejo extrajudicial por inadimplência

Mayuli Hancz

Recentemente aprovada na Câmara dos Deputados, a PL 3.999/20 vem com o objetivo de alterar dispositivos na lei de inquilinato (8.245/91), otimizando a tramitação de pedidos de despejos, para que se tornem litígios extrajudiciais.

terça-feira, 29 de outubro de 2024
Atualizado em 28 de outubro de 2024 13:33

O acesso à Justiça atinge um grande marco, eis que resta cristalina a forma crescente de litígios perante o Judiciário. Entretanto, diante do alto volume de conclusões, torna-se praticamente impossível que todos os litígios sejam analisados e decididos de forma satisfatória. Com isso, estimulam-se meios que sejam alternativos para a resolução desses conflitos, minimizando a busca pelo Judiciário. Em outras palavras, um desafogamento.

Importante salientar que tais medidas não impedem o real acesso à Justiça, mas que em casos mais habituais exista uma forma menos morosa de resolver o conflito. Recentemente aprovado na Câmara dos Deputados, a PL 3.999/20 vem com o objetivo de alterar dispositivos na lei de inquilinato (8.245/91), otimizando a tramitação de pedidos de despejos, para que se tornem litígios extrajudiciais. A resolução será mais simples, através do Cartório de Registro de Títulos, podendo ainda ser por representação de um advogado.

Para dar início ao procedimento, o locador deverá se dirigir ao cartório, ou o seu advogado (com procuração em mãos), com os seguintes documentos: Contrato de aluguel, planilha de débitos e a tentativa amigável de cobrança. Ao analisar, o cartorário irá prosseguir com a ata notarial dos documentos apresentados.

Com a ata lavrada, o próprio cartório irá expedir uma notificação extrajudicial (física ou eletrônica), concedendo ao locatário o prazo de quinze dias corridos da entrega da notificação, para regularizar os pagamentos ou desocupar e entregar as chaves do imóvel em cartório.

Esgotando o prazo concedido, se mantendo na inércia, o locatário sofrerá um despejo compulsório, eis que considerado que todos os meios amigáveis já tenham sido utilizados. A PL 3.999/20 vem sendo bem otimista na perspectiva jurista, eis que a maior parte das ações que requerem o despejo com base na lei de inquilinato (lei 8.245/91) é em decorrência da falta de pagamento de aluguel.

Ocorre que, aos olhos do locador, a nova PL traz um processo mais célere para a reintegração da posse no imóvel locado, além da diminuição dos custos. Já para o locatário, não há tanto ponto positivo, servindo mais para uma orientação para que cumpra regularmente aos vencimentos do aluguel, diminuindo as chances de um despejo mais rápido e sem processo judicial.

A proposta principal da PL 3.999/20 nada mais é que diminuir as demandas (em massa) de ação de despejo, desde que o locador cumpra os requisitos e apresente toda a documentação, mas, ao mesmo tempo, proteja os direitos do locatário. As obrigações do locador consistem em (i) comprovar a dívida, (ii) comprovar a negociação amigável diretamente com o locatário, (iii) manifestar interesse no despejo, caso decorra o prazo da notificação sem o devido pagamento ou na rescisão contratual caso o inquilino venha a pagar ainda dentro do prazo.

Os deveres do locatário consistem em (i) ser formalmente notificado, (ii) quitar a inadimplência, pelo valor indicado na notificação e/ou (iii) desocupar o imóvel, através da entrega das chaves no cartório.

Importante ressaltar que a simples desocupação e entrega das chaves não afasta a obrigação do locatário em pagar a dívida vencida. Para casos em que o locatário não pague e não desocupe o imóvel, o locador pode, então, iniciar um despejo de forma coercitiva, considerando que o locatário já teve uma notificação servindo como aviso prévio do despejo.

É indispensável que todas as etapas dessa fase extrajudicial sejam respeitadas, pois não é porque não há litígio processual que o direito habitacional, de defesa e da dignidade da pessoa humana não deva ser respeitado.

Para terminar, como em qualquer mudança, existe uma oposição. A objeção apresentada é que o cartório não terá uma competência de análise do caso, sendo um procedimento bem objetivo. Em outras palavras, um "cara crachá".

Com indicativos de dados, o desemprego é o maior motivo para a inadimplência de aluguel no Brasil. Sendo esses, vulneráveis de proteção e com baixa possibilidade de negociação.

As principais preocupações da oposição consistem no aumento da comunidade sem-teto e despejo ilícito, diante do trâmite célere do processo, sem a notificação detalhada e prazo suficiente ao devedor.

A bancada opositora traz algumas sugestões para que sirva de discussão antes de implementar a nova lei. As sugestões consistem em (i) realização de uma audiência de conciliação, (ii) aumento do prazo da notificação e (iii) revisão judicial para casos em que o despejo compulsório está sendo utilizado.

A PL 3.999/20 foi recentemente aprovada e ainda suporta discussões sobre as previsões estabelecidas. Como toda e qualquer mudança legislativa, existem lados positivos e negativos que, de forma fundamentada, precisam ser analisados com cautela. É importante o debate jurídico para que a balança da Justiça esteja em conformidade com os direitos e deveres de ambas as partes envolvidas.

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https://www.camara.leg.br/noticias/1066460-comissao-aprova-projeto-que-disciplina-despejo-extrajudicial-por-atraso-de-aluguel/

https://www.camara.leg.br/noticias/701677-proposta-regulamenta-despejo-extrajudicial-por-falta-de-pagamento-de-aluguel

https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/prop_mostrarintegra?codteor=2279492&filename=Tramitacao-PL%203999/2020

https://www.migalhas.com.br/quentes/408216/camara-comissao-aprova-pl-de-despejo-extrajudicial-por-inadimplencia

https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm

https://www.cnnbrasil.com.br/politica/projeto-despejo-inquilino-inadimplente-camara-defesa-consumidor/

Mayuli Hancz
Advogada no Rücker Curi - Advocacia e Consultoria Jurídica.

Fonte: Migalhas