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STJ: Credor pode executar dívida em vez de leiloar imóvel dado em garantia
Imobiliário
STJ: Credor pode executar dívida em vez de leiloar imóvel dado em garantia
3ª turma entendeu que credor fiduciário não é obrigado a seguir rito extrajudicial da lei 9.514/97 e validou cláusula de juros atrelada ao CDI.
Da Redação
terça-feira, 3 de fevereiro de 2026
Atualizado às 15:30
Credores que concedem empréstimos garantidos por alienação fiduciária de imóvel (quando o bem fica vinculado como garantia da dívida) não são obrigados a primeiro tomar o imóvel e levá-lo a leilão para só depois cobrar o valor devido.
Eles podem, se preferirem, entrar diretamente na Justiça para executar a dívida inteira, desde que o contrato seja um título executivo válido.
Esse foi o entendimento, por unanimidade, da 3ª turma do STJ.
O colegiado também decidiu que não se aplica automaticamente a Súmula 176 para anular cláusulas que utilizam a taxa CDI como referência para os juros remuneratórios, por se tratar de um índice definido pelo mercado e amplamente empregado em contratos bancários.
3ª turma do STJ autorizou credor a cobrar dívida antes de leiloar imóvel.(Imagem: Freepik)
Entenda o caso
O recurso discutia contratos de mútuo firmados entre uma instituição financeira e o FGC, garantidos por alienação fiduciária de imóvel.
Após o inadimplemento, o fundo ajuizou execução judicial baseada em títulos executivos extrajudiciais.
O TJ/SP, contudo, extinguiu a execução sob o fundamento de que o credor deveria, antes, seguir o rito específico da lei 9.514/97: consolidar a propriedade do imóvel e levá-lo a leilão, cobrando eventual saldo remanescente apenas depois.
Também declarou nula cláusula contratual que adotava a taxa CDI como base de juros remuneratórios, aplicando a Súmula 176 do STJ.
Voto do relator
Ao votar, o ministro Humberto Martins afirmou que o STJ já consolidou entendimento no sentido de que o credor fiduciário não está obrigado a promover a execução extrajudicial antes de ajuizar cobrança judicial.
"O credor de dívida garantida por alienação fiduciária de imóveis não está obrigado a promover a execução extrajudicial do seu crédito, podendo optar pela execução judicial integral, desde que o título seja dotado de liquidez, certeza e exigibilidade."
O relator citou precedente da própria turma, relatado pelo ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, segundo o qual a existência da garantia fiduciária em nada modifica o direito do credor de escolher a via judicial.
Humberto Martins também ressaltou que a opção pela execução judicial, longe de prejudicar o devedor, amplia o contraditório, pois permite embargos e produção de provas, o que não ocorre no procedimento extrajudicial.
Sobre a cláusula de juros remuneratórios, o relator explicou que o TJ/SP aplicou indevidamente a Súmula 176.
Segundo ele, o enunciado tratava da taxa divulgada como índice de referência em hipóteses específicas, não se confundindo com o CDI amplamente utilizado no mercado bancário.
O ministro citou o REsp 1.781.959, no qual o STJ reconheceu que a taxa DI não é abusiva por si só, pois:
* é definida pelo mercado,
* não se sujeita a manipulações unilaterais,
* pode ser utilizada como parâmetro contratual em operações bancárias.
Assim, concluiu que não há nulidade automática na adoção do CDI como indexador de juros remuneratórios.
Com esses fundamentos, ministro Humberto Martins votou pelo provimento do recurso especial, restabelecendo a sentença que julgou improcedentes os embargos à execução.
Processo: REsp 1.978.188
Fonte: Migalhas
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