Ao dar provimento a recurso especial, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) considerou válida, em processo de falência, a venda de um imóvel do ativo pelo equivalente a 2% de sua avaliação. Para o colegiado, se foram respeitadas as formalidades legais, o leilão não deve ser anulado com base tão somente na alegação de arrematação por preço vil. 

De acordo com o processo, foi autorizada a permuta da dívida de uma empresa falida por seu imóvel, considerando a dificuldade dos credores para receber os valores a que tinham direito. O imóvel, avaliado em R$ 5,5 milhões, foi vendido na terceira chamada do leilão por apenas R$ 110 mil.

Diante do baixo valor arrecadado, o Ministério Público, o administrador judicial e a empresa falida pediram a realização de novo leilão. Entretanto, o juízo entendeu não ter sido demonstrado vício ou outra circunstância que justificasse a revisão do procedimento de venda. O Tribunal de Justiça de São Paulo, por sua vez, anulou o leilão em razão do preço, concluindo que o valor da arrematação foi prejudicial para os credores da massa falida.

No STJ, o comprador do imóvel sustentou a validade da arrematação com base na literalidade da lei.

Alteração legislativa buscou celeridade na alienação de imóveis

O relator do caso, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, destacou que a Lei 14.112/2020 modificou o processo de falência com o objetivo de otimizar a utilização dos bens, agilizar a liquidação de empresas inviáveis e realocar melhor os recursos, permitindo o retorno do falido à atividade econômica. Dentre as alterações, destacou que a alienação de bens não está sujeita ao conceito de preço vil.

O ministro explicou que, em regra, os bens do devedor são vendidos por meio de leilão, realizado em até três etapas: na primeira, o imóvel poderá ser vendido apenas pelo valor da avaliação; na segunda, a venda será por, no mínimo, 50% do valor; já na terceira chamada, será por qualquer preço.

Cueva salientou que os princípios do artigo 75 da Lei 11.101/2005 priorizam a celeridade na alienação do imóvel, contudo, podem existir casos em que o interesse dos credores não seja atendido. Ainda assim, reconheceu que o legislador não deixou dúvida ao determinar que o bem será vendido por qualquer preço, atendendo ao artigo 142, parágrafo 3º-A, inciso III, do mesmo diploma legal.

Não houve proposta mais vantajosa na impugnação

Por fim, o relator apontou que a impugnação realizada não pode ser recebida, pois não foi acompanhada de oferta do impugnante ou de terceiro com preço melhor do que o oferecido pelo comprador, contrariando o artigo 143, parágrafo 1º, da Lei 11.101/2005.

"Respeitadas as formalidades legais, garantida a competitividade, com a ampla divulgação do leilão ou outra forma de alienação escolhida, não se mostra possível anular o leilão", concluiu o ministro.

Leia o acórdão no REsp 2.174.514.

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Resumo em linguagem simples: Foi leiloado um imóvel da empresa que estava em processo de falência, porém ele só foi arrematado na terceira chamada do leilão, por apenas 2% da sua avaliação. A segunda instância anulou o leilão, por entender que o preço muito baixo prejudicava os credores da falida. O STJ, porém, considerou o leilão válido, pois a lei atualmente diz que, se o imóvel leiloado não alcançar o preço da avaliação, haverá uma segunda chamada, e a venda poderá ser feita por pelo menos a metade desse valor. Se nem assim ocorrer a venda, haverá outra chamada, dessa vez sem limite de preço. Como todas as outras regras legais foram cumpridas, o STJ confirmou o resultado do leilão.

Superior Tribunal de Justiça (STJ)

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