Adjudicação compulsória: Do litígio à solução extrajudicial

Adjudicação compulsória: Do litígio à solução extrajudicial

Fernando Ávila

Com a via extrajudicial, a adjudicação compulsória torna-se mais ágil, eficiente e desburocratizada, evitando litígios.

segunda-feira, 4 de agosto de 2025  Atualizado às 09:42

A transferência de uma propriedade imobiliária é um pilar fundamental da segurança jurídica e econômica. No entanto, o processo nem sempre é simples, especialmente quando uma das partes não cumpre com suas obrigações contratuais. Por muito tempo, a adjudicação compulsória, um mecanismo essencial para garantir o direito do comprador de um imóvel a ter acesso ao bem, estava restrita exclusivamente à esfera judicial. Essa via, embora garantidora de direitos, frequentemente se mostra morosa, complexa e onerosa, gerando insatisfação e dificultando a regularização de inúmeras propriedades em todo o país.

Nesse sentido, o ordenamento jurídico brasileiro, em busca por mecanismos que promovam a eficiência, a celeridade e a desburocratização na administração da justiça e nas relações privadas, tem testemunhado uma evolução. Dentre as inovações mais significativas dos últimos tempos, destaca-se a adjudicação compulsória extrajudicial, um instituto jurídico que, ao permitir a transferência dominial de imóveis diretamente em sede cartorária, representa um marco na desjudicialização de procedimentos outrora exclusivos da esfera judicial. Esta transformação não é meramente um ajuste pontual; é o reflexo de uma política pública bem estruturada desde a resolução 125/10 e de um anseio social por soluções mais ágeis para a concretização de direitos patrimoniais. A capacidade de um promitente comprador consolidar a propriedade de um bem imóvel sem a necessidade de uma longa e dispendiosa demanda judicial, especialmente quando o promitente vendedor se omite em sua obrigação contratual após a quitação integral do valor de compra.

I. Panorama histórico e a gênese da inovação legislativa

Historicamente, a adjudicação compulsória era um procedimento exclusivamente judicial. Sua essência reside na prerrogativa do promitente comprador de um imóvel, que, após ter cumprido integralmente sua parte no contrato (tipicamente a quitação do preço), de exigir a outorga da escritura pública definitiva de compra e venda por parte do promitente vendedor. Diante da recusa ou impossibilidade deste último em fazê-lo, o comprador via-se obrigado a recorrer ao Poder Judiciário para obter uma sentença que suprisse a manifestação de vontade do vendedor, servindo como título hábil para o registro da propriedade.

Este modelo, embora eficaz na garantia do direito, frequentemente esbarrava nas conhecidas morosidade e onerosidade do sistema judicial brasileiro. Longos prazos processuais, custos com custas, honorários advocatícios e a complexidade inerente aos trâmites forenses transformavam um direito líquido e certo em um calvário para o cidadão. A acumulação de processos judiciais de baixa complexidade, como a adjudicação compulsória, contribuía para a sobrecarga do sistema, desviando recursos e tempo que poderiam ser dedicados a demandas de maior complexidade e impacto social.

Foi nesse contexto que a lei 14.382/22 emergiu como um catalisador fundamental para a mudança. Esta legislação, mais ampla em seus propósitos de modernização e desburocratização dos registros públicos, introduziu a possibilidade da adjudicação compulsória pela via extrajudicial. Ao fazê-lo, ela sinalizou uma clara intenção do legislador de desafogar o Judiciário e conferir maior protagonismo às serventias extrajudiciais na resolução de conflitos e na garantia da segurança jurídica. É importante notar que, embora a lei tenha estabelecido o arcabouço para essa desjudicialização, os detalhes operacionais e as diretrizes procedimentais dependiam de regulamentação infralegal.

II. O provimento 150/23: O instrumento normativo central

A concretização da adjudicação compulsória extrajudicial encontrou sua materialização normativa no provimento 150/23, publicado pela Corregedoria Nacional de Justiça. Este ato normativo é de suma importância, pois ele define as regras e diretrizes precisas para a operacionalização do procedimento em sede cartorária. A Corregedoria Nacional de Justiça, órgão do CNJ, possui a competência para expedir provimentos e demais atos normativos destinados a disciplinar e unificar procedimentos nas serventias extrajudiciais em todo o território nacional.

O provimento não apenas regulamenta, mas também altera o CNN/CN/CNJ-Extra - CNN - Foro Extrajudicial. O CNN/CN/CNJ-Extra é um compêndio de normativos que reúnem todas as diretrizes da Corregedoria Nacional referentes às atividades notariais e registrais. A modificação, especificamente no art.440 do CNN/CN/CNJ-Extra, integra a adjudicação compulsória extrajudicial ao corpo de regras que governam o dia a dia dos cartórios, conferindo-lhe um caráter formal e vinculante para todas as serventias.

A elaboração dessas regras não foi um processo isolado, mas sim o resultado de um trabalho conjunto e coordenado entre o Conselho Consultivo e a Câmara de Regulação do Agente Regulador do ONR - Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis. A Corregedoria Nacional de Justiça exerce essa função de agente regulador do ONR, o que denota a sinergia entre o órgão regulador do sistema de justiça e a entidade responsável pela infraestrutura e operacionalização dos registros eletrônicos. Essa colaboração garante que as diretrizes sejam não apenas juridicamente sólidas, mas também operacionalmente viáveis e tecnologicamente alinhadas com as inovações do sistema de registro eletrônico de imóveis.

A essência da desburocratização promovida por este provimento reside na permissão explícita para que a transferência de um imóvel para o nome do comprador ocorra diretamente por cartório, sem a necessidade de acionar o Poder Judiciário, nos casos em que o vendedor não cumpre suas obrigações contratuais. Este é o ponto nodal da reforma: transformar um processo contencioso em um procedimento administrativo, sujeito à fiscalização do registrador e do Ministério Público, mas isento da complexidade e dos ritos próprios do processo judicial.

III. Fundamentos da adjudicação compulsória extrajudicial

A eficácia e a segurança jurídica da adjudicação compulsória extrajudicial dependem de uma clara definição de seu âmbito de aplicação e dos requisitos substantivos para sua instauração. O provimento 150/23 detalha com precisão quais atos e situações podem fundamentar o pedido.

A. Contratos habilitados e a abrangência contratual

O normativo estabelece que a adjudicação compulsória pode ser fundamentada por "quaisquer atos ou negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda ou promessa de permuta". Esta formulação ampla abrange as formas mais comuns de contratos preliminares de aquisição de propriedade. Uma "promessa de compra e venda" é um contrato pelo qual as partes se comprometem a celebrar um contrato definitivo de compra e venda no futuro, geralmente após o cumprimento de determinadas condições (como a quitação do preço). Uma "promessa de permuta" segue lógica similar, mas para a troca de bens.

Além disso, a abrangência se estende a "cessões ou promessas de cessão". Uma cessão é a transferência de direitos ou obrigações de uma pessoa para outra. No contexto imobiliário, pode envolver a cessão dos direitos de um contrato de promessa de compra e venda. A inclusão de promessas de cessão garante que mesmo acordos preliminares de transferência de direitos sobre esses contratos possam fundamentar a adjudicação, desde que os requisitos sejam cumpridos. Esta flexibilidade contratual demonstra a intenção de cobrir a diversidade de arranjos pelos quais os direitos sobre imóveis são negociados no mercado.

B. A irrevogabilidade contratual: A ausência de direito de arrependimento

Um requisito essencial e limitador para a admissibilidade do procedimento extrajudicial é a condição de que "não haja direito de arrependimento exercitável" no contrato que serve de base ao pedido. Esta cláusula é de fundamental importância. O direito de arrependimento confere a uma ou a ambas as partes a possibilidade de desistir do contrato sem a necessidade de justificar ou indenizar, geralmente dentro de um prazo específico ou mediante o pagamento de uma multa. Sua existência implicaria uma fragilidade no vínculo contratual, o que seria incompatível com a natureza da adjudicação compulsória, que busca precisamente a execução específica de uma obrigação contratual irretratável.

A ausência de direito de arrependimento garante a irrevogabilidade e irretratabilidade do compromisso. Significa que, uma vez cumpridas as condições contratuais (especialmente a quitação do preço), as partes estão vinculadas ao seu cumprimento, e a outorga da escritura definitiva torna-se uma obrigação imperativa e não mais uma mera expectativa. Este ponto reforça a segurança jurídica da via extrajudicial, assegurando que apenas contratos com vínculo jurídico firme e inquestionável possam ser objeto da adjudicação compulsória em cartório.

C. Condições para o acionamento do procedimento: A inadimplência ou impossibilidade da outorga

O procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial é acionado em cenários específicos onde a outorga da escritura definitiva se torna inviável pela via ordinária. As fontes indicam as seguintes situações:

1. Recusa do vendedor em cumprir um contrato pactuado e já quitado: Esta é a hipótese mais comum. O promitente comprador cumpriu sua parte (geralmente pagou o preço integralmente), mas o promitente vendedor, por alguma razão (má-fé, desídia, desconhecimento ou tentativa de obter vantagem indevida), se recusa a assinar a escritura pública que formalizaria a transferência da propriedade. A recusa pode ser expressa ou tácita (omissão em responder a notificações).

2. Morte do promitente vendedor: A ocorrência do óbito do vendedor pode paralisar a outorga da escritura, especialmente se não houver inventário ou se os herdeiros não se entenderem sobre o cumprimento da obrigação. A adjudicação extrajudicial permite que o direito do comprador seja efetivado independentemente da complexidade do processo sucessório, desde que os demais requisitos sejam preenchidos.

3. Declaração de ausência do promitente vendedor: A ausência legalmente declarada de uma pessoa impede a manifestação de sua vontade. Similar ao óbito, esta situação impede a outorga da escritura, e o procedimento extrajudicial visa a suprir essa lacuna de representação.

4. Incapacidade civil superveniente do promitente vendedor: Se, após a celebração do contrato de promessa, o vendedor for acometido por uma incapacidade que o impeça de exercer seus atos da vida civil (e, portanto, de assinar a escritura), o procedimento extrajudicial oferece uma solução para que o comprador não fique refém dessa circunstância. Nesses casos, a representação legal do incapaz seria considerada para fins do procedimento.

5. Localização incerta e desconhecida do promitente vendedor: Frequentemente, promitentes vendedores mudam de endereço sem comunicar, tornando-se inatingíveis. A adjudicação extrajudicial busca oferecer um caminho para que o comprador possa registrar o imóvel mesmo na impossibilidade de localizar fisicamente o vendedor para a assinatura.

6. Extinção de pessoas jurídicas envolvidas: No caso de o vendedor ser uma pessoa jurídica que foi extinta (por dissolução, falência, etc.), e a obrigação de outorga da escritura não foi cumprida, o procedimento extrajudicial permite a regularização da propriedade.

Essas hipóteses demonstram a amplitude da solução extrajudicial, que visa a superar não apenas a má-fé ou a simples recusa, mas também situações de fato que inviabilizam a outorga da escritura definitiva, garantindo a continuidade das relações jurídicas e a segurança da posse.

IV. Requisitos processuais e a garantia da segurança jurídica no processo extrajudicial

Apesar de ser um procedimento desjudicializado, a adjudicação compulsória em cartório não prescinde de formalidades e garantias processuais. Pelo contrário, a segurança jurídica é um pilar fundamental para sua legitimidade e eficácia, e para isso, o provimento 150/23 estabelece requisitos claros.

A. A indispensável assistência jurídica

Um dos pilares da segurança jurídica no processo de adjudicação compulsória extrajudicial é a assistência obrigatória de um advogado ou defensor público para o requerente. Esta exigência não é meramente formal; ela reflete a complexidade técnica envolvida na análise da documentação, na verificação dos requisitos legais e na correta instrução do pedido. O advogado ou defensor público atua como um garante da legalidade e da adequação do procedimento, assegurando que todos os direitos do requerente sejam observados e que o processo transcorra sem vícios.

As funções desses profissionais no contexto da adjudicação extrajudicial incluem, mas não se limitam a:

* Análise da cadeia dominial e da documentação do imóvel: Verificar a regularidade do imóvel, a matrícula, eventuais ônus e gravames.

* Verificação da validade e eficácia do contrato preliminar: Assegurar que o contrato de promessa de compra e venda (ou similar) atenda a todos os requisitos legais e que não haja direito de arrependimento exercitável.* Comprovação da quitação do preço: Atestar que o requerente adimpliu integralmente sua obrigação.

* Comprovação da quitação do preço: Atestar que o requerente adimpliu integralmente sua obrigação.

* Notificação e tentativa de localização do vendedor: Realizar os procedimentos necessários para comprovar a recusa ou a impossibilidade de contato com o promitente vendedor ou seus sucessores.

* Instrução do pedido perante o cartório: Preparar a petição e os documentos necessários para dar início ao procedimento.

* Comprovação da quitação do preço: Atestar que o requerente adimpliu integralmente sua obrigação.

* Acompanhamento do trâmite: Interagir com o oficial de registro de imóveis, respondendo a eventuais exigências e garantindo a fluidez do processo. A constituição desses profissionais deve ser realizada mediante procuração específica. A especificidade da procuração é crucial, pois ela confere ao advogado ou defensor público poderes específicos para atuar no procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial, evitando dúvidas sobre a extensão do mandato e reforçando a segurança da representação.

B. A cumulação de pedidos: Eficiência em larga escala

O provimento 150/23 introduz uma funcionalidade que contribui significativamente para a eficiência do processo: a possibilidade de cumulação de pedidos referentes a imóveis diversos. Esta permissão é particularmente útil em situações onde um mesmo promitente comprador adquiriu múltiplas unidades de um mesmo empreendimento, ou diferentes lotes de um mesmo loteamento, de um mesmo promitente vendedor. Em vez de iniciar um procedimento separado para cada imóvel, o requerente pode consolidar todos os seus pedidos em um único processo.

No entanto, para que essa cumulação seja admitida, o normativo estabelece condições que visam a garantir a organização e a clareza do processo:

* Localização na circunscrição do mesmo ofício de registro de imóveis: Todos os imóveis envolvidos nos pedidos cumulados devem estar sob a competência territorial do mesmo cartório de registro de imóveis. Isso evita que um único processo tenha de ser gerido por diferentes serventias, o que geraria complexidade e ineficiência.

* Coincidência de interessados ou legitimados, ativa e passivamente: Os sujeitos envolvidos no polo ativo (requerente(s)) e no polo passivo (promitente(s) vendedor(es) ou seus sucessores) devem ser os mesmos em todos os pedidos cumulados. Por exemplo, se João comprou três imóveis de Maria, ele pode cumular os três pedidos contra Maria. Se, no entanto, ele comprou um imóvel de Maria e outro de Pedro, a cumulação não seria possível nesse único procedimento, exigindo processos separados.

* Não resultar em prejuízo ou dificuldade para o bom andamento do processo: Esta é uma cláusula de salvaguarda que confere ao oficial de registro de imóveis a prerrogativa de avaliar se a cumulação, em um caso concreto, não tornará o procedimento excessivamente complexo ou inviável. É uma medida de razoabilidade para evitar que a busca pela eficiência gere, paradoxalmente, entraves processuais.

A cumulação de pedidos não apenas simplifica o trabalho do requerente e de seus advogados, mas também otimiza o trabalho do cartório, permitindo uma análise mais integrada e a economia de atos procedimentais.

V. Benefícios macrossistêmicos e microeconômicos da desjudicialização

A implementação da adjudicação compulsória pela via extrajudicial é um exemplo paradigmático da busca por um sistema jurídico mais eficiente e responsivo às demandas sociais e econômicas. Os benefícios desse novo regime são multifacetados, impactando desde o indivíduo até a macroeconomia.

A. Celeridade, simplicidade e menor onerosidade para o cidadão

O benefício mais evidente e imediatamente percebido é a promoção de um processo mais simples, rápido, célere e economicamente menos oneroso para o cidadão.

* Celeridade: A principal vantagem é a redução drástica do tempo necessário para a regularização da propriedade. Enquanto um processo judicial pode levar anos (em algumas instâncias, décadas), o procedimento extrajudicial é concebido para ser concluído em meses, ou até menos, dependendo da complexidade do caso e da agilidade do cartório e das partes.

* Simplicidade: A via extrajudicial substitui os ritos complexos do processo judicial, com suas petições, contestações, recursos e audiências, por um procedimento administrativo mais direto, focado na análise documental e na comprovação dos requisitos.

* Menor onerosidade: Embora haja custas cartorárias e honorários advocatícios (que são obrigatórios), os custos totais tendem a ser significativamente menores do que os de um processo judicial. A economia se estende também aos custos indiretos, como tempo de deslocamento, perda de oportunidades e o estresse psicológico associado a um litígio prolongado.

B. Alívio da carga do Poder Judiciário

A denominada desjudicialização de procedimentos como a adjudicação compulsória tem um impacto direto e positivo no Poder Judiciário. Ao retirar das varas cíveis milhares de processos que poderiam ser resolvidos administrativamente, libera-se a estrutura judicial (juízes, servidores, cartórios judiciais) para se dedicar a casos de maior complexidade, litígios verdadeiramente contenciosos e questões de maior relevância social que exigem a intervenção do Estado-Juiz. Isso contribui para a redução do acúmulo de processos (o famoso "estoque" do Judiciário) e para a melhoria da qualidade e celeridade na prestação jurisdicional em outras áreas.

C. Impacto na regularização imobiliária/fundiária e na segurança das relações patrimoniais

A facilitação da transferência de propriedade de imóveis tem um impacto direto na regularização fundiária. Milhões de imóveis no Brasil ainda se encontram em situação de irregularidade dominial, ou seja, a propriedade fática (de quem ocupa e usa o bem) não corresponde à propriedade formal (quem consta como proprietário no registro). A adjudicação compulsória extrajudicial é mais uma ferramenta que permite aos possuidores de boa-fé transformarem sua posse em propriedade registrada, o que confere: Segurança jurídica: O registro da propriedade confere publicidade e oponibilidade erga omnes (contra todos), garantindo ao proprietário pleno poder sobre o bem e protegendo-o contra terceiros. Acesso a crédito: Imóveis registrados podem ser dados em garantia para obtenção de empréstimos e financiamentos, movimentando a economia. Valorização do Imóvel: Imóveis com propriedade regularizada tendem a ter maior valor de mercado. Arrecadação tributária: A regularização facilita a fiscalização e a arrecadação de impostos sobre a propriedade (IPTU, ITBI), beneficiando os municípios.

É importante notar que, embora os excertos fornecidos não detalhem exaustivamente o impacto econômico e social, a doutrina jurídica e a economia do direito reconhecem que a simplificação dos processos de registro de propriedade é um catalisador para o desenvolvimento econômico e social. Propriedade segura e facilmente transferível estimula o investimento, o comércio e o acesso à moradia.

Assim, apesar dos notáveis avanços e dos benefícios inegáveis, a implementação de um instituto tão relevante como a adjudicação compulsória extrajudicial não está isenta de desafios. A eficácia do procedimento dependerá fundamentalmente da qualidade da instrução processual pelo requerente e seu advogado. A ausência de documentos essenciais, a existência de vícios no contrato preliminar ou de ônus não resolvidos na matrícula podem atrasar ou inviabilizar o procedimento extrajudicial, exigindo, em última instância, o retorno à via judicial.

* Aceitação e conhecimento pelo público: Para que o novo instituto seja plenamente aproveitado, é crucial que o público em geral e os operadores do direito se familiarizem com suas regras e possibilidades. Campanhas de conscientização e a disseminação de informações pelos próprios cartórios e entidades de classe são fundamentais.

Embora a ideia seja evitar o Judiciário, sempre existirá a possibilidade de uma das partes contestar a decisão do registrador na esfera judicial, caso se sinta prejudicada. É o equilíbrio entre a celeridade da via extrajudicial e a garantia do contraditório e da ampla defesa.

Em suma, o provimento 150/23, oriundo da Corregedoria Nacional de Justiça, em consonância com a lei 14.382/22, representa um marco regulatório que materializa os preceitos de uma reforma importante. Ao conferir contornos práticos e detalhados a um instituto que promete otimizar a concretização do direito de propriedade no país, o Brasil avança na modernização de seus serviços registrais e na promoção de uma administração da justiça mais eficiente. Este movimento reflete uma compreensão profunda de que a segurança jurídica e a fluidez das transações imobiliárias são pilares essenciais para o desenvolvimento de uma economia robusta e uma sociedade mais justa.

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Corregedoria Nacional de Justiça. "Corregedoria Nacional regulamenta adjudicação compulsória de imóveis por cartórios". Portal CNJ. Publicado em 15 de setembro de 2023. Disponível em: Conteúdo completo da fonte fornecida, conforme "Corregedoria Nacional regulamenta adjudicação compulsória de imóveis por cartórios - Portal CNJ". Acesso em: 31/7/2025

Corregedoria Nacional de Justiça. "Corregedoria Nacional regulamenta adjudicação compulsória de imóveis por cartórios". Portal CNJ. Publicado em 15 de setembro de 2023.

Corregedoria Nacional de Justiça. "Corregedoria Nacional regulamenta adjudicação compulsória de imóveis por cartórios". Portal CNJ. Publicado em 15 de setembro de 2023.

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Corregedoria Nacional de Justiça. "Corregedoria Nacional regulamenta adjudicação compulsória de imóveis por cartórios". Portal CNJ. Publicado em 15 de setembro de 2023

Fernando Ávila
Advogado, Mestre em Direito, com especialização em contratos e experiência no setor consultivo - jurídico. Experiência em definição de estratégias e diretrizes para demandas de alta complexidade.

Fonte: Migalhas

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