Agravo de Instrumento - Ação de cobrança de taxas condominiais - Obrigação propter rem - Penhora do imóvel - Arrematação

Agravo de Instrumento - Ação de cobrança de taxas condominiais - Obrigação propter rem - Penhora do imóvel - Arrematação

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - PENHORA DO IMÓVEL - ARREMATAÇÃO - DESCONSTUTIÇÃO DA PENHORA - IMPOSSIBILIDADE - RECURSO PROVIDO

- O adquirente de imóvel arrematado responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o bem, ainda que anteriores à arrematação, haja vista o caráter propter rem das cotas condominiais.

Recurso provido.

Agravo de Instrumento Cível nº 1.0024.10.063234-8/001 - Comarca de Belo Horizonte - Agravante: Condomínio do Edifício Torre do Bosque I - Agravada: QGT Empreendimentos e Construções Ltda. - Relator: Des. Amorim Siqueira

ACÓRDÃO

Vistos etc., acorda, em Turma, a 9ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em dar provimento ao recurso.

Belo Horizonte, 27 de outubro de 2015. - Amorim Siqueira - Relator.

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DES. AMORIM SIQUEIRA - Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo Condomínio do Edifício Torre do Bosque I contra a decisão de ordem (f. 4-TJ), proferida pelo MM. Juiz da 5ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte, nos autos da ``ação ordinária de cumprimento de sentença movida em face de QGT - Empreendimentos e Construções Ltda.

O Magistrado a quo determinou a desconstituição da penhora em nome do Condomínio do Edifício Torre do Bosque I.

Alegou o agravante, em síntese, não tratar o caso em questão de execução de dívida de caráter pessoal, mas sim real, cuja natureza acompanha a coisa, e não a pessoa. Ressaltou, ainda, que não há que se falar em desconstituição da penhora sob a simples alegação de o imóvel não lhe pertencer mais, pois a dívida não é da agravada, mas sim do próprio imóvel.

Sustentou, ainda, ser a penhora meio que visa garantir o pagamento da dívida oriunda do apartamento 501, bloco 1, pois é este o imóvel gerador do débito condominial.

Salientou, ainda, que, se efetivada a desconstituição da penhora, o seu direito perecerá, não lhe sendo prestada efetivamente a tutela jurisdicional, a qual vem buscando há cinco anos e já garantida por meio de sentença transitada livremente em julgado.

Argumentou, ainda, ter o arrematante manifesta ciência da constrição gravada na matrícula do imóvel registrada antes da hasta pública, mas, mesmo assim, arrematou tal bem, razão pela qual assume a titularidade do direito real que recai sobre o apartamento; e, via de direito, assume ônus e bônus e as dívidas condominiais decorrentes da própria existência do imóvel.

Postulou o recebimento do recurso e, ao final, o seu provimento, para que seja mantida tal constrição, a fim de garantir a execução e a consequente satisfação de crédito do credor.

Não houve pedido de recebimento do recurso nos efeitos ativo ou suspensivo.

Preparo à ordem 2.

Realizado o exame de admissibilidade, o recurso foi recebido na modalidade instrumental em decisão de ordem 26.

Devidamente intimada, a agravada não apresentou contraminuta, conforme certidão cartorária.

Sem mais a relatar, decido.

Adentrando o mérito, entendo merecer reforma a decisão hostilizada pelas razões que passo a expor.

Inicialmente, por via de regra, a obrigação oriunda do pagamento de taxas condominiais tem natureza propter rem, haja vista sua vinculação com a coisa, e não com o devedor.

Com efeito, o art. 1.345 do Código Civil prevê ser do adquirente da unidade a responsabilidade pelos débitos do alienante, inclusive multas e juros moratórios.

Sobre a matéria, Maria Helena Diniz afirma que, ocorrendo a transmissão do direito real originário da obrigação propter rem, esta "o seguirá, acompanhando-o em suas mutações subjetivas; logo, o adquirente do direito real terá de assumi-la obrigatoriamente, devendo satisfazer uma prestação em favor de outrem" (Curso de direito civil brasileiro. 17. ed. São Paulo: Saraiva, 2003, v. 2. p. 11).

Reportando-me ao caso dos autos, verifico ter sido a penhora averbada no registro do imóvel em 21.01.2013 (ordem 18). Constato, ainda, que a sua arrematação em hasta pública, decorrente da execução fiscal, se deu em 19.04.2013, ou seja, posteriormente à constrição.

Pois bem.

A meu aviso, não há falar em cancelamento da ordem de penhora por não ser mais o imóvel penhorado de propriedade da empresa executada. Isso porque, além de a obrigação possuir natureza propter rem, como já explicitado, a penhora já se encontrava registrada quando da arrematação. Assim, depreende-se que o adquirente tinha ciência da existência da dívida antes da aquisição do bem.

Ademais, o Superior Tribunal de Justiça já se posicionou no sentido de o arrematante responder pelos débitos condominiais incidentes sobre o imóvel, cujo julgado transcrevo:

``Processual civil e civil. Condomínio. Taxas condominiais. Legitimidade passiva. Arrematação. Recurso não conhecido. 1 - Na linha da orientação adotada por esta Corte, o adquirente, em arrematação, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel arrematado, ainda que anteriores à arrematação, tendo em vista a natureza propter rem das cotas condominiais. 2 - Recurso não conhecido (REsp 572.767/SC - Relator: Ministro Jorge Scartezzini - Quarta Turma - j. em 19.04.2005 - DJ de 16.05.2005, p. 354).

Outro não é o entendimento adotado por esta Corte Estadual:

``Agravo de instrumento. Ação de cobrança. Encargos condominiais. Obrigação propter rem. Penhora. Possibilidade. Decisão reformada. - Sabe-se que os encargos condominiais são obrigações propter rem e acompanham a coisa ainda que mude de domínio. - Mesmo que a escritura de compra e venda não tenha sido registrada no cartório de registros imobiliários, os encargos condominiais devem ser cobrados do dono do imóvel ou do promitente comprador (grifo nosso) (TJMG - Agravo de Instrumento Cível 1.0024.07.775390-3/001 - Relator: Des. Batista de Abreu - 16ª Câmara Cível - j. em 06.11.2014 - p. em 17.11.2014).

``Agravo de instrumento. Ação de cobrança. Cumprimento de sentença. Débito condominial. Obrigação propter rem. Penhora do imóvel. Possibilidade. Responsabilidade do adquirente. Substituição processual. Não cabimento. Recurso provido em parte. - Encontra-se assentado, na doutrina e na jurisprudência, que o débito relativo a taxas de condomínio trata de obrigação propter rem, o que permite a penhora do imóvel que lhe deu causa. - Em caso de alienação do imóvel, o adquirente responde pelo pagamento da dívida já existente. - Nos termos do art. 42, caput, do CPC, a alienação da coisa ou direito litigioso, a título particular, por ato entre vivos, não altera a legitimidade das partes. - Recurso provido em parte (grifo nosso) (TJMG - Agravo de Instrumento Cível 1.0024.07.590333-6/001 - Relator: Des. Evandro Lopes da Costa Teixeira - 17ª Câmara Cível - j. em 31.07.2014 - p. em 12.08.2014).

Ademais, a despeito da penhora que deu causa ao débito exequendo, poderá o atual proprietário valer-se de instrumento cabível para a defesa de seus interesses.

Pelo exposto, dou provimento ao recurso, para, reformando a decisão agravada, indeferir o pedido de cancelamento da ordem de penhora.

Custas, ao final.

Votaram de acordo com o Relator os Desembargadores José Arthur Filho e Pedro Bernardes.

Súmula - DERAM PROVIMENTO AO RECURSO.

Data: 15/12/2015 - 09:34:27   Fonte: Diário do Judiciário Eletrônico
Extraído de Sinoreg/MG