É possível resolver contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária?

15/02/2018

É possível resolver contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária?

As súmulas 543 do Superior Tribunal de Justiça e 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo conferiram aos promitentes/compromissários compradores de imóveis o direito potestativo à resolução contratual, seja por falta de condições financeiras para a manutenção do compromisso/promessa de compra e venda, seja por inadimplemento da construtora (hipótese em que 100% dos valores pagos devem ser devolvidos, com correção desde cada desembolso).

Todavia, com a difícil situação econômica do país, os “distratos” passaram a ser mais frequentes e, com eles, surge a seguinte dúvida: é possível resolver contrato de imóvel com alienação fiduciária?

Há posicionamentos que admitem a resolução na hipótese em debate, desde que a propriedade ainda não tenha sido consolidada em favor do credor fiduciário. Tais linhas de raciocínio têm como alicerce o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor e reconhecem o direito de restituição à parte das parcelas pagas ao promitente/compromissário comprador, onde se deixa de aplicar aos casos os artigos 26 e 27 da Lei 9.514/97.

Com o máximo respeito às opiniões divergentes, ousamos delas discordar.

As súmulas do TJ-SP e do STJ não devem ser aplicadas nos contratos onde há alienação fiduciária, pois esses se diferem dos compromissos e promessas de compra e venda.

As promessas/compromissos são instrumentos preliminares que, embora tenham pequenas diferenças entre si, possuem o mesmo objetivo: a conclusão de um contrato principal e definitivo.

O compromissário/promitente se compromete a comprar um bem, com ajuste de pagamento que condiciona à transferência do imóvel, após a quitação.

Contudo, quando se trata de alienação fiduciária, não há que se falar em compromisso ou promessa, mas, sim, de um contrato de compra e venda perfeito com efetivo acréscimo patrimonial para o contratante.

Inclusive, ao nosso viés, a escritura de venda e compra, com alienação fiduciária em garantia, não se submete à Legislação Consumerista, na medida em que é regrada por legislação específica (Lei 9.514/97) que não prevê nem permite a resolução/rescisão do contrato por parte do devedor inadimplente, até porque tal faculdade, se existente, teria condão de desnaturar o contrato de compra e venda, com a lei de alienação fiduciária.

Compartilha dessa visão o eminente jurista e professor José Manoel de Arruda Alvim Neto:

“A Lei n° 9.514/97 disciplina exaurientemente o tema da alienação fiduciária em garantia de imóvel (Arts. 22 a 33); se a Lei nº 9.514/97 disciplina exaurientemente o tema, não é possível cogitar-se da aplicação de outra lei -o art. 53 do CDC, com vistas a interferir, influir, no sistema da Lei nº 9.514/97 alterando radicalmente o sistema do direito positivo da Lei n° 9.514/97, esta última é lei especial, e, o CDC, é lei geral, ocupando, cada diploma, o seu espaço normativo, sendo que esses espaços são diferentes”.

Na situação em comento, a construtora vendedora cumpriu integralmente sua obrigação ao entregar o imóvel celebrando o contrato de compra e venda e financiando o preço, tornando-se, portanto, a credora fiduciária com propriedade resolúvel sobre o bem. É por esse motivo que não existe mais contrato (bilateral) a ser desfeito, aliás, por nenhuma das partes.

Nesse sentido o Tribunal de Justiça de São Paulo:

“CONTRATO DE VENDA E COMPRA COM ALIENAÇÃOFIDUCIÁRIA EM GARANTIA Inaplicabilidade do artigo53 do CDC Impossibilidade de resolução por inadimplemento, restando ao credor, se o caso, executar a garantia real e levar o imóvel gravado a leilão extrajudicial, nos exatos termos da Lei 9.514/97.Acórdão recorrido mantido Embargos infringentes Rejeitados” (Embargos Infringentes 001491 27.2010.8.26.0604/50001).

Portanto, entendemos que não é possível resolver contrato de imóvel com alienação fiduciária, nem mesmo por inadimplemento do comprador, tendo em vista que se trata de objeto perfeito e acabado. O máximo que pode ser feito — pelo credor — é executar a garantia real e levar o imóvel a leilão.

Paulo Roberto Athie Piccelli é advogado do Athie e Piccelli Advogados Associados.

Fonte: Revista Consultor Jurídico
Extraído de Serjus

Notícias

O direito e o dever de exigir contas da pensão alimentícia

Mônica Cecílio Rodrigues - 25/06/2018 O direito e o dever de exigir contas da pensão alimentícia Nenhuma relação humana está liberta de conflitos. E como decidir estas discórdias? Devemos tentar solucionar sozinhos, entre os próprios pares ou permitir a colaboração de um terceiro neutro? Pois bem,...
Leia mais

Usucapião por abandono de lar

Usucapião por abandono de lar 22/06/18 | Equipe Online - online@jcruzeiro.com.br      Flávia Mariana Mendes Ortolani O instituto da usucapião por abandono de lar, também conhecido por usucapião familiar ou usucapião pró-família, foi introduzido no Código Civil (artigo 1.240-A) pela...
Leia mais

Menina ganha nomes dos pais biológicos e afetivos na certidão

Menina ganha nomes dos pais biológicos e afetivos na certidão Publicado em: 22/06/2018 Aos 5 anos, uma garotinha ganhou uma nova certidão de nascimento, em Rio Pardo, distante cerca de 145 km de Porto Alegre. No documento, constam os nomes de quatro pais. O registro no cartório da cidade, obtido...
Leia mais

Casamento precoce: os impactos do 'sim' dito por adolescentes

Casamento precoce: os impactos do 'sim' dito por adolescentes Uniões com cônjuges menores de idade, sobretudo, mulheres, não são tão raras no Ceará. Os efeitos sociais e psicológicos dos matrimônios prematuros preocupam   01:00 · 25.06.2018 por Thatiany nascimento - Repórter A prática...
Leia mais

As dívidas do falecido

Mônica Cecílio Rodrigues - 18/06/2018 As dívidas do falecido Perder um ente querido não é bom. E esta perda reflete em vários aspectos da Vida. Dentre eles os direitos e deveres que o falecido tinha e ainda perduraram, mesmo com o acontecimento, a morte, e que agora passará a ser preocupação...
Leia mais

Meu namorado passa a ter direito sobre meus bens se vier morar comigo?

Meu namorado passa a ter direito sobre meus bens se vier morar comigo? Advogado Rodrigo Barcellos responde dúvida de leitor sobre pensão. Envie você também suas perguntas Por Rodrigo Barcellos, advogado 17 jun 2018, 07h00 Pergunta da leitora: Já tenho um apartamento há 10 anos, não quitado, e...
Leia mais

Apelação Cível - Ação de dissolução de condomínio

Apelação Cível - Ação de dissolução de condomínio APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DISSOLUÇÃO DE CONDOMÍNIO - PROVA PERICIAL - AUSÊNCIA DE INSURGÊNCIA A TEMPO E MODO - PRECLUSÃO - REDISCUSSÃO NAS RAZÕES RECURSAIS E RENOVAÇÃO DA PROVA - IMPOSSIBILIDADE - DIVISÃO DAS GLEBAS - AUSÊNCIA DE ACORDO ENTRE OS...
Leia mais

Clipping – Tribuna do Paraná -Tensão da pensão!

Clipping – Tribuna do Paraná -Tensão da pensão! Publicado em 11/06/2018 Assunto delicado, o pagamento de alimentos ­ ou “pensão alimentícia” ­ está longe de ser encarado numa boa. Tanto para quem deve quanto para quem recebe, a questão pode, num piscar de olhos, virar motivo de briga: o que não...
Leia mais
Dúvidas, consulte as fontes indicadas. Todos os direitos reservados