Necessidade de manter convenção condominial atualizada para ter segurança jurídica

Necessidade de manter convenção condominial atualizada para ter segurança jurídica

Miguel Zaim

A convenção do condomínio é como nossa Constituição Federal, pois nesta há nossos direitos e deveres que são regidos por uma carta para garantir a vida do cidadão na sociedade.

segunda-feira, 24 de setembro de 2018

A convenção condominial tem um papel extremamente fundamental na vida da sociedade que a rege, não é demasiadamente transcrever a importância que tem este documento, pois nele suas obrigações e deveres como ser humano estão ali normatizados, mas claro, dentro da sociedade em condomínio.

Vale mencionar o entendimento do professor Arnaldo Rizzardo, "A convenção constitui a lei interna do condomínio, que é adotada para reger as relações de convivência dos condôminos, de uso das áreas exclusivas e comuns, e de conduta individual dos moradores, com a discriminação dos direitos e das obrigações a que todos ficam sujeitos. Mais especificamente, é o ato interno do microssistema do condomínio, aprovado pela vontade dos condôminos em assembleia, destinando-se a regular as relações entre os condôminos, mas estendendo-se sua aplicação a terceiros que frequentarem o prédio ou forem ocupantes de unidades. (...) Embora se enquadre melhor como ato normativo, insere elementos do contrato, na medida em que os condôminos aceitam a série de vinculações que traz às condutas e na esfera patrimonial". (Condomínio edilício e incorporação imobiliária / Arnaldo Rizzardo. – 6. ed., rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2018).

Assim, devemos pensar que a convenção do condomínio é como nossa Constituição Federal, pois nesta há nossos direitos e deveres que são regidos por uma carta para garantir a vida do cidadão na sociedade.

Sabemos que nossa Constituição Federal é de 1988, ou seja, há 30 anos, e que constantemente o mundo evolui a cada dia que passa. Para acompanhar essa evolução há a necessidade de alterações legislativas e entendimento dos nossos Superiores Tribunais adequando a vida de acordo com o ano e suas mudanças. Podemos dar como exemplo, o reconhecimento da união estável, que antigamente era um instituto totalmente desconhecido.

Dessa mesma forma de como evolui a sociedade e nossas leis, a convenção do condomínio não pode ficar para trás, tornando-se obsoleta e dificultando a convivência condominial em razão de normas que não mais se enquadram ao condomínio ou a falta de normas para regulamentar os atos que anteriormente não eram previstos.

Pensa no mesmo sentido também, os professores Dr. Fábio Barletta Gomes e Dra. Daniele Oliveira Barletta Gomes, "A vontade coletiva se encontra corporificada no regramento interno do condomínio. As convenções anteriores ao Código Civil de 2002, continuam vigentes e são válidas naquilo que não contrariarem a lei civil. Contudo, convenções obsoletas, mesmo que elaboradas já na vigência do atual Código Civil, são omissas em vários pontos relevantes para o dia a dia condominial, notadamente em razão dos avanços culturais e tecnológicos atualmente verificados. Nesse contexto, convenções desatualizadas geram insegurança nos condôminos e, por vezes, sequer retratam os anseios atuais da coletividade". (Gestão condominial eficiente – aspectos legais e práticos. – Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2018).

Não é incomum em condomínios, encontrar convenções que ainda estão regidas pela lei 4.591/64. O fato de estarem normatizadas por essa lei não a torna ilegal ou proibida, mas sim desatualizada, pois é uma lei de 1964 e estamos no ano de 2018, entre esse tempo muita coisa mudou, o que necessariamente o condomínio deverá acompanhar a evolução.

Vejamos um exemplo: na lei 4.591/64, especificamente no art. 12, § 3º, previa que:

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

(...)

§ 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sôbre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses.

Na parte que diz respeito à penalidade da multa de 20% sobre a contribuição, hoje já não é mais aplicado, em razão de que o Código Civil prevê apenas 2% sobre o débito, conforme o art. 1.336, § 1º:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

(...)

§ 1° O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

No mesmo sentido são os seguintes julgados:

CONDOMÍNIO AÇÃO DE COBRANÇA REDUÇÃO DA MULTA MORATÓRIA PREVISTA NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL DE 20% PARA 2% COM INCIDÊNCIA SOBRE AS DESPESAS CONDOMINIAIS VENCIDAS ANTES DA VIGÊNCIA DO NOVO CÓDIGO CIVIL INADMISSIBILIDADE - INTELIGÊNCIA DO ART. 1.336, § 1º C.C. ART. 2.035 DO MESMO DIPLOMA LEGAL HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS EM 10% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DA CONDENAÇÃO VALOR EXORBITANTE - REDUÇÃO POSSIBILIDADE, POR SE TRATAR DE CAUSA SIMPLES QUE NÃO DEMANDOU MAIORES ESFORÇOS DO PROFISSIONAL SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. Apelação parcialmente provida.

(TJ-SP - APL: 1865591820078260100 SP 0186559-18.2007.8.26.0100, relator: Cristina Zucchi, data de julgamento: 15/10/12, 34ª Câmara de Direito Privado).

Voto da relatora:

"Com a entrada em vigor do novo Código Civil, de aplicabilidade obrigatória por se tratar de norma de ordem pública, constata-se que houve revogação parcial da lei 4.591/64, relativamente à cobrança de multa sobre as despesas condominiais vencidas posteriormente à vigência da novel legislação. Nem se alegue mácula a ato jurídico perfeito, uma vez que o parágrafo único do art. 2.035 do novo Código Civil ("DAS DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS"), dispõe que "Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos.". Ou seja, há uma nova situação jurídica a partir da vigência do novo Código Civil, ao qual se subordinam as convenções condominiais".

Vale transcrever que também adotamos a corrente doutrinária da derrogação da lei 4.591/64, eis que o Código Civil passou a reger sobre o condomínio edilício.

Não só a aplicação da multa que mudou, mas existem tantas outras que fazem diferença no dia a dia do condomínio.

O mesmo acontece também com os condomínios que estão com suas convenções regidas pelo Código Civil/02, apesar da vigência do Código, o mesmo deve acompanhar as mudanças sociais, normatizando as regras e entendimentos sobre o adequado convívio social.

Há pouco tempo atrás, digo na vigência do atual Código Civil, a lei federal 13.145/15, que instituiu o Estatuto da Pessoa com Deficiência, trouxe significativas alterações no Código, com a mudança da capacidade dos atos da pessoa deficiente.

Podemos dar um exemplo: suponhamos que certa convenção do condomínio disponha que nas assembleias, os votos dos deficientes físicos só seriam válidos se estes estiverem com seus representantes. O que aconteceria diante deste impasse? O sujeito está com seu direito de voto violado, em razão de que o Código Civil foi alterado e a convenção não acompanhou a mudança legislativa.

Hoje, a pessoa com deficiência não afeta a sua capacidade civil de pessoa, ou seja, os mesmos direitos são para todos condôminos. Para que a incapacidade seja declarada deverá ter uma intervenção judicial para tal ato.

É necessário total atenção dos condomínios em suas convenções, ter uma assessoria jurídica para auxiliar na elaboração, alterações para adequar de acordo com a necessidade é de extrema importância, pois visa resguardar o direito de ambas as partes.

Portanto, há vários exemplos de que ocorrem nas convenções que necessitam de mudanças para acompanhar a evolução da sociedade, pois os direitos e deveres estão regidos para normatizar as relações do dia a dia, com boa convivência e evitando conflitos.

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*Miguel Zaim é doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, especialista em Direito Imobiliário, Direito e Processo Penal, Direito e Processo Civil, Direito Constitucional, Direito Tributário e Direito Ambiental, presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB Mato Grosso.

Fonte: Migalhas