Para Quarta Turma, cláusula resolutiva expressa em contrato imobiliário dispensa ação para rescisão por falta de pagamento

DECISÃO
24/08/2021 06:50

Para Quarta Turma, cláusula resolutiva expressa em contrato imobiliário dispensa ação para rescisão por falta de pagamento

​​A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a existência de cláusula com previsão expressa de resolução contratual por falta de pagamento autoriza o ajuizamento de ação possessória, sem a necessidade de outra ação judicial, prévia ou concomitante, para rescindir o negócio de compra e venda de imóvel.

Alterando o entendimento jurisprudencial que prevalecia até agora na interpretação do artigo 474 do Código Civil, o colegiado, por maioria, concluiu que impor à parte prejudicada a obrigação de ajuizar uma ação para obter a resolução do contrato, quando este já estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, seria contrário ao texto legal e um desprestígio aos princípios da autonomia da vontade e da não intervenção do Estado nas relações negociais.

A decisão seguiu o voto do ministro Marco Buzzi, relator do recurso especial julgado na turma. Segundo ele, a Lei 13.097/2015 – mesmo não se aplicando ao caso, por ser posterior – trouxe um novo olhar na interpretação de controvérsias sobre contratos com cláusula resolutiva expressa.

Inadimplência e re​​integração de posse

Na origem do caso, uma fazenda foi vendida em sete prestações e entregue ao comprador após o pagamento da primeira delas. Diante da inadimplência das demais parcelas, a vendedora notificou extrajudicialmente o comprador, com base no contrato – que trazia cláusula resolutória expressa –, e promoveu a resolução contratual.

Foi concedida a reintegração de posse do imóvel à vendedora, e o Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul considerou desnecessário o ajuizamento de ação de resolução contratual, diante da existência de cláusula resolutória automática para o caso de falta de pagamento.

No recurso especial, o comprador questionou a reintegração de posse sem pedido judicial de rescisão do contrato.

Legislação não impõe resolução j​udicial

O relator observou que, embora o artigo 474 do Código Civil dispense a via judicial quando existente a cláusula resolutiva expressa – a qual se opera de pleno direito – o STJ considerava imprescindível a prévia manifestação judicial para que fosse consumada a resolução do compromisso de compra e venda de imóvel, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva. Entre outros precedentes, mencionou o REsp 620.787, de relatoria do ministro Luis Felipe Salomão.

No entanto, para Marco Buzzi, "a lei não determina que o compromisso de compra e venda deva, em todo e qualquer caso, ser resolvido judicialmente; pelo contrário, admite expressamente o desfazimento de modo extrajudicial, exigindo, apenas, a constituição em mora ex persona e o decurso do prazo legal conferido ao compromissário comprador para purgar sua mora".

O ministro destacou que a solução proposta – mais condizente com as expectativas da sociedade em relação a uma mínima intervenção estatal no mercado e nas relações particulares – considera a necessidade de desjudicialização e simplificação de formas e ritos.

"Compreender a exigência de interpelação para constituição em mora como necessidade de se resolver o compromisso de compra e venda apenas judicialmente enseja confusão e imposição que refogem à intenção do legislador ordinário, por extrapolar o que determina a legislação específica sobre o compromisso de compra e venda de imóvel", sustentou o magistrado.

Com motivos plausíveis, co​ntrato pode ser mantido

Segundo Marco Buzzi, nada impede a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compra e venda de imóveis, após a notificação do comprador inadimplente e decorrido o prazo sem a quitação da dívida. A partir daí, é facultado ao vendedor exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva para a resolução do negócio de forma extrajudicial.

"A eventual necessidade de o interessado recorrer ao Poder Judiciário para pedir a restituição da prestação já cumprida, ou devolução da coisa entregue, ou perdas e danos, não tem efeito desconstitutivo do contrato, mas meramente declaratório de relação evidentemente já extinta por força da própria convenção das partes", declarou.

O ministro ressaltou ainda que, em situações excepcionais, havendo motivos plausíveis e justificáveis para a não resolução do contrato, o devedor poderá buscar a via judicial para tentar manter o ajuste, oferecendo todas as defesas que considerar adequadas a fim de obter a declaração de prosseguimento do contrato.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1789863

Superior Tribunal de Justça (STJ)

 

Notícias

Herança digital e o testamento como aliado

Herança digital e o testamento como aliado Thauane Prieto Rocha A herança digital ganha destaque como parte essencial do testamento, permitindo que o testador decida sobre bens e memórias digitais após a morte. sexta-feira, 25 de abril de 2025 Atualizado em 28 de abril de 2025 08:08 Ao realizar uma...

Análise crítica de estratégias de planejamento sucessório

Análise crítica de estratégias de planejamento sucessório Gabriel Vaccari Holding/Sucessão: Cuidado online! Artigo expõe riscos de soluções fáceis (procuração, S.A., 3 células). Evite armadilhas fiscais/legais. Leitura essencial para famílias e advogados. sexta-feira, 25 de abril de 2025 Atualizado...

Bens trazidos à colação não respondem pelas dívidas do falecido

Processo Familiar Bens trazidos à colação não respondem pelas dívidas do falecido Mário Luiz Delgado 20 de abril de 2025, 8h00 Os bens recebidos em antecipação da herança necessária (legítima), nos moldes do artigo 544 do CC [6], quando “conferidos” pelo herdeiro após a abertura da sucessão, NÃO...

10 informações jurídicas essenciais acerca do inventário

10 informações jurídicas essenciais acerca do inventário Amanda Fonseca Perrut No presente artigo, abordamos pontos cruciais sobre inventário, como prazo, multas e recolhimento de tributos, dentre outros. segunda-feira, 21 de abril de 2025 Atualizado em 17 de abril de 2025 14:23 De modo a auxiliar...

Partilha testamentária como meio eficaz de planejamento sucessório

Partilha testamentária como meio eficaz de planejamento sucessório Amanda Fonseca Perrut A indicação de bens específicos pelo testador a determinado herdeiro é possível e evita eventuais disputas sucessórias. quinta-feira, 17 de abril de 2025 Atualizado às 09:11 É juridicamente possível atribuir...