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Quarta Turma reforma decisão que aplicou a Súmula 308 à alienação fiduciária de imóvel
Quarta Turma reforma decisão que aplicou a Súmula 308 à alienação fiduciária de imóvel
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou o entendimento de que não é possível aplicar, por analogia, a Súmula 308 à alienação fiduciária de imóvel, considerando que esta é regulada por legislação própria e tem tratamento jurídico distinto da hipoteca.
De acordo com o processo, uma consumidora celebrou contrato de compra e venda de um apartamento com a construtora e pagou integralmente o valor combinado, mas não conseguiu transferir o bem para seu nome, pois havia gravame lançado na matrícula do imóvel em favor de uma instituição financeira. O gravame decorreu de contrato de abertura de crédito firmado entre o banco e a construtora para a construção de unidades habitacionais, com pacto de alienação fiduciária do edifício onde se localiza o apartamento em discussão no processo.
A instituição financeira recorreu ao STJ após o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) aplicar, por analogia, a Súmula 308 e determinar a baixa definitiva do gravame, além da outorga da escritura do imóvel. O tribunal de origem entendeu que a alienação fiduciária pactuada entre a construtora e o banco não teria eficácia perante a compradora, pois a satisfação dos interesses da instituição financeira não poderia prejudicar terceiros de boa-fé.
No recurso especial, o banco sustentou que não é possível aplicar a Súmula 308 ao caso, por não se tratar de hipoteca. Argumentou que a alienação fiduciária de imóvel é regulada por legislação própria e que apenas seria possível resolver a propriedade fiduciária em favor do devedor fiduciante com a quitação da dívida.
Alienação fiduciária é diferente de hipoteca
"O entendimento da Súmula 308 não deve ser estendido de forma ampla e irrestrita à hipótese de alienação fiduciária", destacou o relator do caso, ministro João Otávio de Noronha. Conforme explicou, o enunciado trata de situações em que o imóvel, dado como garantia hipotecária, é adquirido no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que estabelece normas mais protetivas para as partes vulneráveis.
Segundo o relator, a turma julgadora entende que a alienação fiduciária, regida por legislação própria, não apresenta similaridade de tratamento jurídico com a hipoteca de imóvel financiado pelo SFH.
O ministro lembrou que a Lei 9.514/1997, que regula a alienação fiduciária, dispõe que a transferência dos direitos sobre o imóvel objeto da garantia depende da anuência do credor fiduciário (instituição financeira), devendo o comprador assumir as respectivas obrigações.
Garantia fiduciária prevalece sobre contrato de compra e venda
Ao dar provimento ao recurso interposto pelo banco, Noronha ressaltou ainda que o contrato de compra e venda firmado entre a consumidora e a construtora não pode produzir efeitos em prejuízo da garantia constituída pela propriedade fiduciária.
Nesse sentido, o ministro enfatizou que os termos da escritura pública de abertura de crédito com pacto de alienação fiduciária, firmada entre a construtora e a instituição financeira para a construção de unidades habitacionais, devem prevalecer sobre o contrato de compra e venda celebrado diretamente entre a compradora e a construtora.
Leia o acórdão no REsp 1.483.058.
Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):
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Resumo em linguagem simples: A Súmula 308 diz que a hipoteca assinada entre a construtora e o banco que financiou a obra não tem valor perante o comprador do imóvel. A razão é que o consumidor não pode ser prejudicado por dívida contraída pela empresa que lhe vendeu o imóvel. Esse entendimento, porém, está vinculado aos imóveis comprados pelo SFH. Por isso, o STJ reformou a decisão de segunda instância que havia aplicado a Súmula 308 a um caso em que o imóvel, dado como garantia ao banco em contrato de alienação fiduciária, foi comprado pela consumidora diretamente da construtora. Para o STJ, a alienação fiduciária tem regras diferentes da hipoteca, e a garantia fiduciária firmada entre a construtora e o banco prevalece sobre o contrato de compra e venda feito diretamente com a consumidora.
Superior Tribunal de Justiça (STJ)
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Súmula 308 não é aplicável em casos de alienação fiduciária, decide Quarta Turma
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) concluiu que o entendimento firmado na Súmula 308 da corte não pode ser aplicado, por analogia, aos casos que envolvem garantia por alienação fiduciária. Para o colegiado, não é possível estender uma hipótese de exceção normativa para restringir a aplicação de uma regra jurídica válida.
Segundo o processo, uma construtora, pretendendo obter crédito para um empreendimento imobiliário, alienou fiduciariamente um apartamento e uma vaga de garagem a uma administradora de consórcios.
Três anos depois, apesar de os imóveis pertencerem à credora fiduciária, a devedora fiduciante entregou-os, por meio de contrato de promessa de compra e venda, para outra empresa, que, por sua vez, transferiu a duas pessoas os direitos contratuais sobre os bens. Estas, ao saberem que a propriedade dos imóveis havia sido consolidada em nome da credora fiduciária, devido à falta de pagamento por parte da devedora, entraram na Justiça.
O recurso especial foi interposto pela administradora de consórcios após o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) dar razão aos autores da ação e desconstituir a consolidação da propriedade fiduciária. A corte local entendeu que seria possível a aplicação analógica da Súmula 308 do STJ aos casos envolvendo garantia por alienação fiduciária.
Súmula está relacionada à compra de imóveis pelo SFH
O relator na Quarta Turma, ministro Antonio Carlos Ferreira, comentou que a Súmula 308 versa sobre imóveis, dados como garantia hipotecária, que foram adquiridos no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o qual tem normas mais protetivas para as partes vulneráveis da relação. Conforme lembrou, a súmula surgiu diante do grande número de processos decorrentes da crise financeira da construtora Encol, que culminou com sua falência em 1999.
Segundo o ministro, a análise dos julgamentos que deram origem ao enunciado sumular revela que o financiamento imobiliário do SFH foi o principal fundamento para invalidar, perante os compradores de imóveis da Encol, as hipotecas firmadas entre a construtora e os bancos. Tanto que foi consolidado no STJ o entendimento de que a Súmula 308 não se aplica nos casos de imóveis comerciais, limitando-se àqueles comprados pelo SFH.
Devedor fiduciante não é dono do imóvel
Em seu voto, o relator afirmou que não há como justificar a aplicação da Súmula 308 à alienação fiduciária, tendo em vista a distinção de tratamento jurídico entre os dois tipos de devedores: "Quando o devedor hipotecário firma um contrato de promessa de compra e venda de imóvel com terceiro de boa-fé, ele está negociando bem do qual é proprietário. No entanto, essa situação distingue-se significativamente daquela do devedor fiduciante, uma vez que, ao negociar bem garantido fiduciariamente, estará vendendo imóvel que pertence ao credor fiduciário".
De acordo com a jurisprudência do STJ, acrescentou Antonio Carlos Ferreira, a venda a non domino (aquela realizada por quem não é dono do bem) não produz efeitos em relação ao proprietário, não importando se o terceiro adquirente agiu de boa-fé. "Se o devedor fiduciante negociou bem imóvel de titularidade do credor fiduciário sem sua expressa anuência, esse acordo apenas produzirá efeitos entre os contratantes", completou.
O ministro observou ainda que a eventual aplicação da Súmula 308 aos contratos de alienação fiduciária poderia prejudicar os próprios consumidores, pois o aumento do risco resultaria em elevação do custo de crédito. "É essencial haver segurança jurídica e econômica nos contratos de alienação fiduciária para garantir a estabilidade das relações contratuais entre as partes envolvidas, bem como para promover o desenvolvimento econômico e o acesso ao crédito de forma responsável", concluiu.
Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):
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Resumo em linguagem simples: Quando houve a falência da Encol, muitos clientes da construtora tiveram problemas porque os apartamentos haviam sido hipotecados para bancos. Considerando que os imóveis foram financiados pelo SFH, que tem normas mais protetivas para os consumidores, o STJ decidiu que os compradores não seriam prejudicados pela existência das hipotecas. No julgamento de agora, porém, a empresa que passou os imóveis adiante havia feito alienação fiduciária dos bens para garantir um empréstimo, que não foi pago. O STJ concluiu que não é possível aplicar o mesmo entendimento do caso da Encol, pois, diferentemente da hipoteca, na alienação fiduciária o devedor não é dono do imóvel; portanto, se vendê-lo, o negócio não terá efeito perante o legítimo proprietário, que é o credor fiduciário.
Superior Tribunal de Justiça (STJ)
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