Direito de quitar dívida antes da arrematação não pode premiar inadimplência de má-fé

Ao julgar recurso interposto por particular contra instituição financeira, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, uma vez configurada a conduta abusiva do devedor, pode ser afastado seu direito à quitação do débito antes da assinatura do termo de arrematação.

Para o colegiado, uma dessas condutas abusivas é a propositura de ação de consignação sem a prévia recusa do recebimento por parte do banco, com o objetivo de cumprir o contrato de forma diversa da acordada, frustrando intencionalmente as expectativas do agente financeiro e do terceiro de boa-fé que arrematou o imóvel.

De acordo com o processo julgado, a devedora pagou apenas oito das 240 prestações do contrato. Após sete anos sem pagar, propôs ação de consignação contra a instituição financeira, com a pretensão de depositar integralmente o saldo devedor e assim quitar o imóvel, objeto de alienação fiduciária.

“A conduta da recorrente, que se manteve no imóvel por aproximadamente sete anos – e ainda se encontra na posse do bem – sem qualquer pagamento, para ao final pretender a quitação integral do saldo devedor, afronta a boa-fé objetiva e não merece a complacência do direito”, afirmou o relator, ministro Marco Aurélio Bellizze.

Duas fases

Bellizze esclareceu que o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei 9.514/97 tem duas fases distintas: a alienação do imóvel inicia-se com a consolidação da propriedade para o credor, sendo que o vínculo contratual da instituição bancária com o devedor somente se dissolve com a posterior alienação do bem a terceiros, em leilão.

Portanto, segundo o relator, até o término dessa segunda fase – assinatura do termo de arrematação –, o devedor fiduciário pode quitar a dívida. Essa garantia protege o devedor da onerosidade do meio executivo e garante ao credor a realização de sua legítima expectativa, que é o recebimento do valor contratado.

Contudo, segundo o relator, a situação retratada nos autos é atípica e afronta o dever de atuação leal e proba imposto aos contratantes pelo artigo 422 do Código Civil. No caso, já houve a aquisição do imóvel por terceiro de boa-fé, o qual, mesmo após a arrematação na forma do edital e da lei, ainda não conseguiu a imissão na posse.

Abuso

Segundo o ministro, caracterizado o abuso do direito pela parte devedora diante da utilização da inadimplência contratual de forma consciente para ao final cumprir o contrato por forma diversa da contratada, deve ser afastada a possibilidade de quitação.

De acordo com o voto do relator, a interpretação dos dispositivos da Lei 9.514/97 e do Decreto-Lei 70/66 indica que sua finalidade é proteger o devedor inadimplente de uma onerosidade excessiva na execução, e não beneficiar condutas conscientes de inadimplência.

A turma concluiu que a propositura da ação de consignação sem prévia recusa do recebimento inviabilizou o oportuno conhecimento da pretensão de pagamento pelo credor, ensejando o prosseguimento da alienação do imóvel ao arrematante de boa-fé.