Imóvel de herança pode ser adquirido por usucapião? Entenda o que diz a lei

Imóvel de herança pode ser adquirido por usucapião? Entenda o que diz a lei

Imóveis deixados como herança podem ser usucapidos, mas o processo exige atenção

Janize Colaço
16/07/2025 05h00 • Atualizado 2 dias atrás

Herdeiros que ocupam um imóvel herdado por muitos anos sem divisão formal ou terceiros que vivem no local desde antes do falecimento do proprietário podem, em alguns casos, reivindicar a posse definitiva por usucapião. O processo é juridicamente possível, mas exige atenção a uma série de detalhes.

Afinal, o simples fato de o bem estar em inventário não impede a usucapião. Isso, é claro, desde que o ocupante comprove posse mansa, pacífica, ininterrupta e com comportamento típico de proprietário (como se fosse o verdadeiro dono), pelo prazo exigido em lei.

Segundo Caio Brandão Coelho Martins de Araujo, advogado do Ciari Moreira Advogados, tanto herdeiros quanto terceiros podem pedir usucapião de um imóvel em inventário. “O que importa, do ponto de vista jurídico, é se a pessoa que ocupa o bem atende aos requisitos legais para usucapião.”

A ação deve demonstrar que o ocupante esteve no imóvel por tempo suficiente, de forma contínua, exclusiva, sem conflitos com outros interessados. No caso da usucapião ordinária, o prazo exigido é de dez anos; já na modalidade extraordinária, é de 15 anos.

Vale dizer que, para quem é herdeiro, o pedido de usucapião só se aplica quando a posse é exclusiva e sem qualquer tipo de divisão ou oposição dos demais. “Enquanto o inventário estiver em curso, o imóvel integra o espólio e permanece em estado de indivisão entre os herdeiros”, explica Eduardo Brasil, sócio do Fonseca Brasil Advogados.

O que pode impedir a usucapião de uma herança?
Entre os principais entraves para o reconhecimento da usucapião está a chamada posse “ad usucapionem”, segundo Araujo. Qualquer contestação, mesmo que informal, feita por outros herdeiros ou pelo inventariante pode interromper a contagem do prazo necessário para o pedido.

Brasil acrescenta que a tentativa de se apropriar exclusivamente do bem sem anuência dos demais interessados costuma gerar litígios. “Os herdeiros tendem a se opor formalmente ao pedido de usucapião, sobretudo quando a ação é proposta por terceiros estranhos à sucessão.”

Outra dificuldade pode ocorrer com a usucapião ordinária, que exige a comprovação de justo título e boa-fé por parte do ocupante, podendo ser mais difícil de demonstrar quando se trata de imóveis deixados por herança. “Será necessário provar que o ocupante acreditava ter adquirido o bem de forma legítima, o que nem sempre acontece quando se trata de imóveis herdados”, afirma Araujo.

Cuidados para evitar a usucapião do bem herdado
Quando se trata da preservação de um imóvel herdado, a aparência de abandono pode abrir brechas para pedidos de usucapião. Para prevenir essa situação, é recomendável que os herdeiros e o inventariante visitem o imóvel com frequência e acompanhem de perto quem o está utilizando e em quais condições.

Mariana Pimentel, sócia do Medina Guimarães, ressalta que, caso alguém esteja ocupando o imóvel, seja herdeiro ou não, é importante formalizar essa situação. O ideal é firmar um contrato, como o de locação ou de comodato — um tipo de “empréstimo gratuito”, no qual o uso do imóvel é autorizado sem cobrança de aluguel.

A advogada também destaca a importância de uma atuação rápida e ativa por parte dos herdeiros e do inventariante para preservar o imóvel. “Vale, desde logo, notificar o ocupante do bem, para que a posse seja contestada. Além disso, é importante que o procedimento de inventário (judicial ou extrajudicial) se inicie e seja resolvido rapidamente, para que não haja qualquer indício de abandono do bem.”

Outra medida aconselhada é informar no cartório de imóveis que o inventário está em andamento. Esse registro público funciona como alerta a terceiros e dificulta eventual alegação de boa-fé.

Quais documentos ajudam a comprovar a posse?
Por outro lado, antes de dar entrada no pedido de usucapião, vale reunir provas que comprovem que o ocupante agia como verdadeiro dono do imóvel herdado, cuidando do bem e arcando com suas despesas.

Os principais, exigidos tanto no pedido judicial quanto no procedimento extrajudicial, conforme o Provimento nº 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), são:

Sobre esse último documento da lista, Araujo frisa que, nela, o tabelião registra a situação do imóvel e os relatos do ocupante. “Assim, confirmando que ele está ali há muitos anos sem oposição.”

Fonte: Infomoney