STJ autoriza penhora de imóvel financiado para quitar dívida de condomínio

STJ autoriza penhora de imóvel financiado para quitar dívida de condomínio

Alessandro Junqueira de Souza Peixoto

A decisão do STJ muda o jogo: Agora, imóveis financiados também podem ser penhorados para pagar dívidas de condomínio. Entenda o que isso significa para síndicos e proprietários.

domingo, 2 de novembro de 2025
Atualizado em 31 de outubro de 2025 13:57

Em maio de 2025, a 2ª seção do STJ tomou uma decisão histórica que impacta diretamente a vida de síndicos, administradoras e proprietários de imóveis em condomínios: o Tribunal decidiu que é possível penhorar um imóvel financiado (com alienação fiduciária) para cobrar dívidas de condomínio.

Essa conclusão veio após o julgamento conjunto de três processos: REsp 1.929.926/SP, 2.082.647/SP e 2.100.103/PR, e muda o entendimento que vigorava até então em boa parte dos tribunais do país.

O que mudou na prática?

Antes dessa decisão, quando o apartamento ou casa estava financiado - isto é, sob alienação fiduciária - a penhora era praticamente impossível. O banco, que detinha a propriedade "resolúvel" do imóvel, era considerado o verdadeiro dono, e o condomínio ficava de mãos atadas.

Agora, o STJ entendeu diferente:

A dívida de condomínio está ligada ao imóvel, e não apenas à pessoa. Ou seja, mesmo que o imóvel esteja financiado, ele pode ser penhorado para garantir o pagamento das cotas condominiais em atraso.

Por que o STJ decidiu assim?

O raciocínio foi simples e de justiça prática.

Se o condomínio não puder cobrar de forma efetiva, os demais condôminos acabam pagando a conta daquele que deixou de contribuir.

Além disso, os ministros destacaram que a dívida condominial é "propter rem", expressão latina que, traduzida, significa "por causa da coisa". Em outras palavras, a dívida acompanha o imóvel, não a pessoa que o possui.

O voto vencedor ressaltou que, mesmo com a alienação fiduciária, o imóvel continua integrando o patrimônio do devedor e gera obrigações, como o pagamento das cotas condominiais. Portanto, se houver inadimplência, o condomínio pode buscar o pagamento inclusive por meio da penhora do bem.

O que isso significa para os condomínios?

Na prática, a decisão traz mais segurança jurídica e poder de cobrança aos condomínios.

Agora, síndicos e administradoras não precisam mais aceitar a desculpa de que "o imóvel está financiado, então não dá pra penhorar".

Com a decisão do STJ:

1. O condomínio pode incluir o imóvel financiado na execução da dívida;
2. O banco deve ser notificado e poderá se manifestar, mas não impede a penhora;
3. O pagamento da dívida pode ser feito com parte do valor obtido na venda do imóvel, se for o caso.

E para quem está devendo?

O proprietário (ou fiduciante) que deixa de pagar o condomínio precisa agir rapidamente, pois a execução condominial pode atingir o próprio imóvel.

Mesmo que o bem ainda esteja sendo pago ao banco, a dívida com o condomínio não desaparece.

A orientação é sempre buscar negociar o débito o quanto antes, evitando juros, custas judiciais e, agora, o risco real de penhora.

E o que os bancos devem fazer?

As instituições financeiras passam a ter um papel mais ativo na gestão de riscos.

Ao conceder financiamentos, será necessário verificar se há dívidas condominiais pendentes e, possivelmente, incluir cláusulas de responsabilidade em caso de inadimplência.

O mercado deve se adaptar, mas a tendência é positiva: estimula o adimplemento e protege os demais condôminos.

Conclusão:

A decisão da 2ª seção do STJ traz um recado claro: quem vive em condomínio precisa cumprir suas obrigações, independentemente de o imóvel estar quitado ou não.

Para síndicos e administradoras, o julgamento representa um avanço na cobrança e na saúde financeira dos condomínios.

Já para os proprietários, reforça a importância de manter o pagamento em dia - sob pena de perder o próprio imóvel.

Em uma frase:

O STJ confirmou: imóvel financiado também pode responder por dívida de condomínio. Justiça feita - e um novo capítulo para a vida condominial no Brasil.

Alessandro Junqueira de Souza Peixoto
Advogado Especialista em Direito Imobiliário, Família e Sucessões, com 7 anos de experiência jurídica! Graduado pela PUC-GO. Pós-Graduado em Direito Imobiliário, Empresarial e Tributário Empresarial.

Fonte:  Migalhas 

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