A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, que o fato de o contrato de locação ser garantido por fiança não impede, na hipótese de falta de pagamento, o exercício do penhor legal pelo locador. No entendimento do colegiado, as duas garantias – que têm natureza e finalidades distintas – podem ser cumuladas.   

Na origem do caso, um shopping de Maceió ajuizou ação de homologação de penhor legal com base no artigo 1.467 do Código Civil, alegando que, diante da inadimplência de mais de R$ 300 mil em aluguéis e outros encargos, apoderou-se de bens móveis deixados pelo seu locatário no imóvel alugado, como forma de garantir o pagamento da dívida.

A defesa do locatário sustentou que, como o contrato já estava garantido por fiança, o locador não poderia exercer o penhor legal sem violar o artigo 37, parágrafo único, da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), que proíbe a existência de mais de uma garantia num único contrato de locação.    

O juízo de primeiro grau indeferiu o pedido do credor por entender que, sendo vedada a cumulação de garantias no contrato de locação – como estabelecido na Lei do Inquilinato –, a instituição do penhor legal só é legítima quando o locador não tem outros meios de se proteger dos efeitos da mora do locatário. O Tribunal de Justiça de Alagoas (TJAL), entretanto, reformou a decisão sob o fundamento de que a vedação legal diz respeito apenas às garantias contratuais, não suprimindo as que são impostas por força de lei para o mesmo negócio.

Em seu recurso especial, o locatário alegou que a exigência de mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação acarreta nulidade, além de constituir contravenção penal, nos termos do artigo 43, inciso II, da Lei do Inquilinato. Segundo ele, a interpretação dos negócios jurídicos deve observar a intenção das partes e a boa-fé, não podendo se restringir ao sentido gramatical da lei, como teria feito o acórdão recorrido.

Vedação a múltiplas garantias contratuais não impede o penhor legal

O relator do caso, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, destacou que a vedação a múltiplas garantias contratuais no contrato de locação, estabelecida na Lei do Inquilinato, não suprime o exercício do penhor legal assegurado pelo Código Civil. Segundo ele, por possuírem natureza e finalidades distintas, os dois institutos coexistem sem que haja qualquer incoerência sistêmica.

A vedação da Lei do Inquilinato – explicou o ministro – é norma de ordem pública destinada a conter abusos na formação do contrato e a limitar a autonomia privada do locador quanto às garantias convencionais exigíveis do locatário; já o penhor legal constitui garantia prevista em lei que, independentemente da vontade das partes, assegura a efetividade do crédito locatício na hipótese de não pagamento.

"O penhor legal independe da vontade das partes, decorrendo diretamente da lei e incidindo sobre bens de determinados contratantes que possam, com a sua apreensão e por iniciativa do credor, assegurar o adimplemento de prestações inadimplidas, que, pela sua natureza, justificam tratamento especial, conforme a definição do legislador", afirmou o relator.

Penhor legal como exercício da autotutela privada

Villas Bôas Cueva ressaltou que o legislador reconheceu, nas restritas hipóteses do artigo 1.467 do Código Civil, a condição de vulnerabilidade do credor, assegurando-lhe o direito de se apossar por conta própria de coisas pertencentes ao devedor, até o valor da dívida, como forma de garantir o cumprimento da obrigação.

"Corroborando com a assertiva de que o penhor legal é forma de exercício do direito de autotutela privada, o artigo 1.470 do Código Civil autoriza o credor a fazer a efetiva tomada dos bens do devedor, assumindo a sua posse, antes mesmo de recorrer à autoridade judiciária, sempre que haja perigo na demora, desde que aos devedores forneça comprovante daquilo de que se apossou", declarou o relator ao negar provimento ao recurso.

Leia o acórdão no REsp 2.233.511.

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Resumo em linguagem simples: O STJ decidiu que, mesmo quando o contrato de locação é garantido por fiança, o locador pode, em caso de não pagamento dos aluguéis pelo locatário, exercer o penhor legal. Esta é uma garantia prevista em lei, que permite ao credor se apossar de bens do devedor para garantir o pagamento da dívida. O caso era controverso porque a Lei do Inquilinato proíbe que haja mais de uma garantia em um mesmo contrato de locação. O tribunal, entretanto, entendeu que essa vedação se aplica apenas às garantias contratuais (como a fiança), e não às legais, as quais independem da vontade das partes, como é o caso do penhor legal.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 2233511