Leilão depois de penhora de imóvel com alienação fiduciária é ineficaz para todos

segunda-feira, 1 de dezembro de 2025

Leilão depois de penhora de imóvel com alienação fiduciária é ineficaz para todos

Como a penhora de imóvel financiado por contrato com cláusula de alienação fiduciária depende da intimação prévia do banco que concedeu o financiamento, o leilão do bem neste contexto é ineficaz para todos os envolvidos.

A conclusão é da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que deu provimento ao recurso especial do Banco do Brasil para anular a penhora de um apartamento e declarar a ineficácia do leilão.

No caso concreto, o BB está na condição de credor fiduciário. Ele financiou a compra do bem e segue como proprietário até que o comprador, devedor fiduciante, quite as parcelas. O imóvel é a garantia do negócio.

Intimação necessária

A penhora do apartamento foi pedida pelo próprio condomínio, para quitar dívida de taxa condominial. Essa possibilidade foi recentemente admitida pela 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça.

Ao aplicar essa tese, a 3ª Turma vem entendendo que a penhora nessas condições requer a prévia intimação do credor fiduciário, para que este esteja ciente e possa impugnar o ato ou assumir a dívida.

No caso, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul deu solução diferente. Os desembargadores concluíram que a penhora é lícita e que a falta de intimação gera a ineficácia do leilão apenas em relação ao credor fiduciário.

Na prática, isso significa que o imóvel segue como propriedade do banco e que a arrematação do leilão é válida, passando da posse do devedor fiduciante para o arrematador.

Ineficácia do leilão

Relator do recurso especial, o ministro Moura Ribeiro entendeu que essa solução é incabível. Em sua análise, o TJ-RS tratou alienação fiduciária como se fosse hipoteca, aplicando um raciocínio que não se sustenta.

O magistrado apontou que a ausência de intimação prévia do credor fiduciário, exigida pelo artigo 889, V, do Código de Processo Civil, acarreta a ineficácia da arrematação, conforme o disposto no artigo 804 do mesmo código.

“O Tribunal gaúcho errou ao limitar essa ineficácia apenas à relação com o credor. A norma visa proteger o titular do direito real, e sua inobservância invalida o ato de expropriação como um todo, pois realizado sem o conhecimento daquele que detém a propriedade do bem”, explicou.

“A arrematação de um bem pertencente a terceiro, sem a devida ciência deste, não pode subsistir”, concluiu o ministro. A votação foi unânime.

O tema ainda poderá ser melhor debatido quando a 2ª Seção fixar tese vinculante sobre a possibilidade de penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida de condomínio.

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REsp 1.994.309

Fonte: Conjur
Extraído de Anoreg/BR

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