Quem não recebeu escritura de imóvel pode pedir indenização sem prazo, decide STJ

Quem não recebeu escritura de imóvel pode pedir indenização sem prazo, decide STJ

Processo

REsp 2.196.855-RJ, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 14/4/2026.

Ramo do Direito

DIREITO CIVIL

Destaque

A imprescritibilidade da pretensão de adjudicação compulsória estende-se à pretensão referente à indenização por perdas e danos, quando a obrigação de fazer não puder ser cumprida de modo específico.

Informações do Inteiro Teor

O propósito da controvérsia consiste em definir se, inviabilizada a adjudicação compulsória e convertida a obrigação em perdas e danos, está configurada a prescrição da pretensão indenizatória.

De acordo com os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, os quais dispõem sobre o direito à adjudicação compulsória, se, após a celebração de compromisso de compra e venda de bem imóvel, o promitente vendedor não cumprir a obrigação de outorgar a escritura definitiva, o promitente comprador tem o direito de pleitear em juízo a prolação de sentença constitutiva, que substitua a vontade do vendedor.

É dizer, embora o promitente vendedor não possa ser coagido a emitir declaração de vontade, os efeitos da declaração omitida podem ser substituídos pela sentença judicial (artigo 501, CPC).

A ação de adjudicação compulsória tem por objetivo “a constituição de um direito real, fruto de compromisso de compra e venda, com a transferência da propriedade ao promitente comprador após a quitação integral do preço”. Trata-se, portanto, de mecanismo que viabiliza a execução específica da promessa de compra e venda.

Em última análise, a adjudicação compulsória busca a satisfação de uma obrigação de fazer, relativa à emissão de declaração de vontade pelo promitente vendedor, que, se não ocorrer, pode ser suprida por determinação judicial.

Ao disciplinar as obrigações de fazer, o Código Civil preceitua, em seu artigo 248, que “se a prestação do fato tornar-se impossível sem culpa do devedor, resolver-se-á a obrigação; se por culpa dele, responderá por perdas e danos”. Na mesma direção, o artigo 499 do CPC prescreve que “a obrigação somente será convertida em perdas e danos se o autor o requerer ou se impossível a tutela específica ou a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente”.

De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, “definida a obrigação pela prestação de tutela específica – seja ela obrigação de fazer, não fazer ou dar coisa certa –, é plenamente cabível, de forma automática, a conversão em perdas e danos, ainda que sem pedido explícito, quando impossível o seu cumprimento ou a obtenção de resultado prático equivalente”.

Assim, inviabilizada a adjudicação compulsória, ressalva-se ao promitente comprador a possibilidade de conversão da execução específica em indenização.

No que tange à prescrição, consolidou-se o entendimento do STJ no sentido de que a pretensão de obter a escritura definitiva do imóvel não se sujeita a prazo prescricional; todavia, o direito à adjudicação compulsória deixará de existir se configurada a prescrição aquisitiva amparada em usucapião.

Não estando sujeita a prazo prescricional a pretensão de adjudicação compulsória, conclui-se que, caso a obrigação de fazer, por qualquer motivo, mostre-se inexequível, a conversão em perdas e danos é igualmente insuscetível à prescrição, por consectário lógico.

Se a pretensão relativa à outorga da escritura definitiva, cuja consequência é a transmissão da propriedade do imóvel, é infensa à prescrição, aquela referente à indenização por perdas e danos em caso de impossibilidade do cumprimento de tal obrigação igualmente o será. A maiori, ad minus: o que é válido para o mais, deve prevalecer para o menos.

Em última análise, estando presentes os requisitos específicos para a adjudicação compulsória, a conversão em perdas e danos decorrente da impossibilidade material de cumprimento da obrigação corresponde a um simples reflexo do acolhimento da pretensão, substituída por prestação pecuniária, sem que isso baste para afastar a sua imprescritibilidade.

Fonte: Informativo de Jurisprudência do STJ n. 885 – 22/04/2026
Extraído de Colégio Notarial do Brasil

_________________________________________