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STJ admite recibo como justo título na usucapião; entenda o requisito
Propriedade
STJ admite recibo como justo título na usucapião; entenda o requisito
Tema envolve interpretação do art. 1.242 do Código Civil e requisitos da usucapião ordinária.
Da Redação
terça-feira, 17 de março de 2026
Atualizado às 09:28
Na última semana, a 3ª turma do STJ reconheceu recibo de compra e venda como justo título para fins de usucapião ordinária.
O caso envolveu uma moradora de Aracaju/SE que alegou ter adquirido um imóvel em 2014 mediante pagamento de R$ 16 mil, comprovado por recibo de compra e venda.
Após mais de dez anos de posse, a Justiça local negou o pedido de usucapião por entender que o documento não configurava justo título.
Ao reformar a decisão, o STJ considerou que o recibo demonstrava a aquisição onerosa do imóvel e a intenção de transferência da propriedade, podendo servir de fundamento para a usucapião ordinária.
O conceito
Inicialmente, é preciso lembrar que o ordenamento jurídico brasileiro prevê diversas modalidades de usucapião, cada uma com requisitos e prazos próprios.
Modalidades de usucapião no Brasil
| Modalidade | Base legal | Prazo | Requisitos principais |
|---|---|---|---|
Entre elas está a usucapião ordinária, prevista no art. 1.242 do CC. Nessa modalidade, além da posse qualificada pelo tempo, exige-se também a boa-fé do possuidor e a existência de justo título.
De forma geral, a doutrina entende que o justo título não precisa ser um documento perfeito ou plenamente eficaz para transferir a propriedade. Trata-se de um ato jurídico que, em tese, poderia transmitir o domínio, mas que não produziu esse efeito por algum defeito formal ou jurídico.
Os civilistas Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald explicam1, em doutrina, que o justo título é o instrumento que leva o possuidor a acreditar legitimamente que adquiriu a propriedade do bem. Em outras palavras, trata-se de um ato que aparenta ser idôneo para transferir o domínio, embora apresente algum vício que impeça a efetiva transmissão da propriedade.
Segundo os autores, o elemento essencial é a aparência de legitimidade do título, capaz de induzir uma pessoa normalmente prudente a acreditar que passou a ser proprietária do imóvel.
Por isso, podem ser considerados justo título instrumentos como escritura de compra e venda, formal de partilha, carta de arrematação e outros negócios jurídicos que, em tese, seriam aptos à transferência do domínio.
A ideia de justo título também é abordada de forma clássica na doutrina de Orlando Gomes2, para quem a expressão não se refere necessariamente a um documento, mas a um ato jurídico cuja finalidade econômica é transferir a propriedade.
Segundo o autor, o justo título corresponde ao chamado ato translativo ineficaz: um negócio jurídico que, em princípio, seria capaz de transferir o domínio, mas que não produziu esse efeito por algum obstáculo jurídico.
Entre as situações apontadas pela doutrina estão, por exemplo:
. aquisição de um bem de quem não é o verdadeiro proprietário;
. transferência realizada por quem não tinha poder de disposição sobre o bem;
. erros na forma exigida para o ato de transferência, como a ausência de escritura pública quando ela é necessária.
Nessas hipóteses, embora o negócio não produza a transferência da propriedade, ele pode servir de fundamento para a usucapião ordinária, desde que o possuidor exerça a posse do bem pelo prazo legal e esteja de boa-fé.
Registro não é requisito
A doutrina também ressalta que o registro do título no cartório não é requisito para caracterizar o justo título na usucapião.
O enunciado 86 da Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal estabelece que a expressão abrange qualquer ato jurídico apto, em tese, a transferir a propriedade, ainda que não tenha sido registrado.
"A expressão 'justo título' contida nos arts. 1.242 e 1.260 do Código Civil abrange todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro."
A jurisprudência do STJ segue essa mesma linha.
Para o advogado André Abelha, fundador e Diretor Institucional do Ibradim – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário, o tribunal já vinha admitindo interpretação mais ampla do conceito. Em 2012, por exemplo, a Corte reconheceu que instrumento de promessa de compra e venda pode configurar justo título para fins de usucapião ordinária.
Posteriormente, em julgamento de 2021, a 3ª turma afirmou que a ausência de registro do compromisso de compra e venda não descaracteriza o justo título, desde que presentes os demais requisitos da usucapião ordinária.
Na ocasião, o colegiado entendeu que o compromisso de compra e venda pode demonstrar a intenção de transferência da propriedade e servir como fundamento para o reconhecimento da prescrição aquisitiva.
Interpretação na prática
Segundo o advogado Alexandre Gomide, sócio da banca Junqueira Gomide Advogados, na prática jurídica, instrumentos como compromisso de compra e venda e cessão de direitos são frequentemente aceitos como justo título para fins de usucapião ordinária.
Ainda assim, ele observa que a jurisprudência recente tem adotado uma interpretação cada vez mais ampla do conceito. Segundo o advogado, essa tendência pode estar relacionada à busca por facilitar a regularização fundiária, movimento que também se reflete na ampliação de instrumentos extrajudiciais, como a usucapião extrajudicial e a adjudicação compulsória extrajudicial.
Apesar disso, Gomide vê com cautela a possibilidade de uma ampliação indiscriminada do conceito.
"Embora entenda que a decisão do STJ confira maior facilidade à regularização fundiária, tenho receio da interpretação ampliativa a ser conferida pelos demais tribunais do país sem a cautela necessária."
Segundo o advogado, a análise do documento deve ser cuidadosa e considerar as circunstâncias do caso concreto.
No julgamento do STJ, o recibo apresentado indicava quitação plena do valor do imóvel, o que reforçou a conclusão de que havia efetiva intenção de transferência da propriedade.
"Caso o recibo não conferisse a quitação integral, o documento poderia não ser considerado como justo título, assim como a posse de boa-fé poderia ser contestada. Em tal hipótese, a usucapião extraordinária seria o caminho mais seguro."
Abelha também ressalta a importância da análise individualizada de cada situação.
"A aceitação ou a recusa do documento depende do entendimento do juiz ou registrador que analisará o caso. E o caso recém-julgado pelo STJ é prova disso: o documento havia sido recusado nas duas instâncias."
O advogado acrescenta que, em ações desse tipo, o documento costuma ser o principal elemento de prova da intenção de transferência da posse, embora possa ser complementado por outros elementos.
"O próprio documento deve revelar a transmissão da posse ad usucapionem, e seu exercício de boa-fé. Mas nada impede que ele seja reforçado por outras provas, e de fato isso pode ser necessário em diversos casos."
Via adequada?
Os especialistas também avaliaram se o caso poderia ser resolvido por adjudicação compulsória, ação utilizada quando o comprador paga pelo imóvel, mas o vendedor se recusa a formalizar a transferência da propriedade por meio de escritura pública.
No caso analisado pelo STJ, porém, os advogados ouvidos pela reportagem entendem que a usucapião foi a via adequada. Isso porque o documento apresentado não configurava uma promessa de venda a ser cumprida judicialmente, mas apenas um recibo que indicava a conclusão da negociação.
Nessa situação, a regularização da propriedade ocorre pela consolidação da posse ao longo do tempo, e não pela execução de uma obrigação contratual.
"A usucapião era o caminho mais adequado, considerando a ausência de contrato de promessa de compra e venda (ou similar)", afirma Alexandre Gomide.
Para André Abelha, o próprio conteúdo do recibo reforça essa conclusão. Segundo ele, o documento indicava que a negociação havia sido concluída, sem previsão de lavratura futura de escritura pública.
"Em documento simplório, de apenas uma folha, 'A vendedora acima qualificada declara para os devidos direitos que vendeu' à compradora o imóvel ali identificado. Não há menção a futura escritura. O próprio documento, em sua substância (logicamente ele é repleto de problemas formais), dá o negócio por encerrado."
Nessas circunstâncias, explica o especialista, não seria possível recorrer à adjudicação compulsória, já que esse instrumento pressupõe o descumprimento de uma promessa de transferência.
"Como a adjudicação compulsória tem o objetivo de dar cumprimento a uma promessa, ela não seria cabível", conclui.
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Referências
1 FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil: Direitos Reais. 8. ed. Salvador: JusPodivm, 2012. v. 5.
2 GOMES, Orlando. Direitos Reais. 21. ed. rev. e atual. por Luiz Edson Fachin. Rio de Janeiro: Forense, 2012.
Fonte: Migalhas
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Propriedade
STJ reconhece recibo de compra e venda como justo título em usucapião
3ª turma admitiu documento como prova apta a instruir ação de usucapião urbana.
Da Redação
terça-feira, 10 de março de 2026
Atualizado às 18:31
Para a 3ª turma do STJ, recibo de compra e venda de imóvel pode ser considerado justo título, sendo documento apto a instruir pedido de usucapião urbana.
O colegiado acompanhou, por unanimidade, o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi, que, ao analisar o alcance jurídico da expressão, concluiu que o recibo de compra e venda é suficiente para caracterizar o justo título, requisito previsto no art. 1.242 do CC para determinadas modalidades de usucapião.
A ministra ressaltou, contudo, que a existência do documento não dispensa a comprovação do tempo de posse exigido pela lei.
Voto da relatora
Ao votar, ministra Nancy Andrighi destacou que a controvérsia exigiu análise mais aprofundada sobre o significado jurídico da expressão "justo título".
Para a relatora, o recibo de compra e venda do imóvel é documento suficiente para demonstrar a existência de um título apto a embasar a pretensão possessória, desde que preenchidos os demais requisitos legais da usucapião.
A ministra ressaltou que, além do justo título, continua sendo indispensável a comprovação do tempo de posse exigido pela legislação.
Com esse entendimento, Nancy concluiu que o recibo pode ser utilizado como elemento válido para instruir ação de usucapião urbana.
Processo: REsp 2.215.421
Fonte: Migalhas
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Falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não veda reconhecimento da usucapião
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou o entendimento de que a falta de registro do compromisso de compra e venda não é suficiente para descaracterizar o justo título – requisito necessário ao reconhecimento da usucapião ordinária.
O colegiado deu provimento ao recurso dos herdeiros de um homem que, segundo alegam, ocupava a área em discussão desde 1988, quando teria celebrado escritura pública de cessão de posse com o antigo proprietário. De acordo com o tribunal de origem, em 1990, os dois pactuaram compromisso de compra e venda, que não foi registrado na matrícula do imóvel.
Em 2009, contudo, um casal ajuizou ação reivindicatória a fim de consolidar o suposto direito de propriedade advindo da arrematação do imóvel perante um banco. O juízo de primeiro grau deu provimento ao pedido e fixou indenização pelas benfeitorias realizadas.
Os herdeiros recorreram ao Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul (TJMS), o qual entendeu que, apesar do decurso do prazo legal, o compromisso de compra e venda do imóvel, por não ser registrado, não seria capaz de configurar a usucapião ordinária. Além disso, para o TJMS, houve a interrupção do prazo da usucapião em virtude da lavratura de boletim de ocorrência e do ajuizamento de uma ação de imissão na posse, em 2004, por um terceiro. A ação transcorreu sem a citação dos ocupantes do imóvel e foi extinta sem o julgamento do mérito.
Documento apto
O relator do recurso, ministro Villas Bôas Cueva, explicou que o justo título, na usucapião ordinária, pressupõe a existência de uma falha – no caso, a ausência de registro – que o decurso do tempo trata de sanar, se presentes os demais requisitos previstos pelo artigo 551 do Código Civil de 1916 ou 1.242 do Código Civil de 2002.
O ministro citou Pontes de Miranda para dizer que, na usucapião, seria absurdo exigir título justo transcrito e boa-fé, pois o título registrado já transfere a propriedade, sendo desnecessário falar em qualquer forma de usucapião.
A doutrina – acrescentou –, por meio do Enunciado 86 aprovado na I Jornada de Direito Civil, consolidou esse mesmo entendimento ao dispor que a expressão "justo título" do Código Civil "abrange todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro".
Segundo o relator, a jurisprudência também pacificou que "o contrato de promessa de compra e venda constitui justo título apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião". No tocante, especificamente, ao compromisso de compra e venda não registrado, Villas Bôas Cueva ressaltou que as turmas de direito privado do STJ já se posicionaram no sentido de que esse seria um documento apto a configurar o requisito do justo título para a usucapião ordinária.
Interrupção
Em relação à interrupção do prazo, o ministro ressaltou que o STJ já manifestou entendimento no sentido de que nem toda resistência do proprietário é válida para interromper a prescrição aquisitiva.
Para o relator, o julgamento de improcedência, ou extinção sem resolução de mérito, de ação possessória ou petitória – como ocorreu nos autos – é uma das situações em que não se interrompe o prazo para aquisição do imóvel pela usucapião.
Quanto à lavratura de boletim de ocorrência, o relator afirmou que tampouco é possível considerá-la fato interruptivo da prescrição aquisitiva, uma vez que apenas retrata relato unilateral do comunicante – o qual, embora prestado perante autoridade policial, não credita veracidade inconteste às informações.
"Além do mais, a interrupção somente poderia ocorrer na situação em que o proprietário do imóvel usucapiendo conseguisse reaver a posse para si, o que não se verificou no caso dos autos", disse o magistrado.
Leia o acórdão.
Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1584447
Superior Tribunal de Justiça (STJ)
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